Главная | КС (Энергетика и ЖКХ) | Статьи | Нормативная база | СРО «Содействие развитию ЖКК» Омской области

Нормативная база

СРО «Содействие развитию ЖКК» Омской области

Обзор отраслевой нормативной базы

Д.В. ЛЕБЕДЕВ, исполнительный директор СРО «НП «Содействие развитию ЖКК» Омской областиSRO

SRO_domНа сегодняшний день в жилищном законодательстве Российской Федерации произошли существенные изменения, которые представлены как проектами Федеральных законов, так и Постановлениями Правительства Российской Федерации.

Приведём краткий обзор некоторых важных документов, а также обзор судебной практики.

Срок предоставления управляющей КОМПАНИЕЙ необходимой информации потребителю (Постановление Правительства РФ от 23.09.2010 г. № 731).

Каждая управляющая организация в процессе своей деятельности регулярно сталкивается с обращениями граждан о предоставлении им информации, подтверждающей правильность и основания для начисления платы за оказываемые услуги, сведений об объёмах таких услуг и иных информации и документов в соответствии с договором управления. При этом сроки для ответов на подобные обращения граждан УК нередко устанавливают самостоятельно (в том числе в договоре).

Разберёмся, правомерно ли это, в течение какого срока должен направляться ответ потребителю, а также какая ответственность предусмотрена законодательством для УК за нарушение срока предоставления информации потребителю.

Права и обязанности исполнителя коммунальных услуг предусмотрены п. 49 Правил предоставления коммунальных услуг. Согласно пп. «р» указанного пункта исполнитель (управляющая компания) обязан производить по требованию потребителя сверку платы за коммунальные услуги и не позднее трёх рабочих дней выдавать документы, подтверждающие правильность начисления потребителю соответствующих платежей и договорных неустоек (штрафов, пеней). Аналогичное требование установлено и пп. «г» п. 31 новых Правил предоставления коммунальных услуг.

В то же время пп. «а» п. 40 Правил содержания общего имущества предусмотрено право собственников помещений в соответствии с условиями договора получать от ответственных лиц не позднее пяти рабочих дней с даты обращения информацию о перечнях, объёмах, качестве и периодичности оказанных услуг и (или) выполненных работ. В договоре указанный срок может быть уменьшен.

Стандартом раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами, утв. Постановлением Правительства РФ от 23.09.2010 г. № 731 раскрытия информации (далее – Стандарт) также предусмотрена обязанность УК раскрывать общую информацию об управляющей организации, основные показатели её финансово-хозяйственной деятельности (в части исполнения такой организацией договоров управления), сведения о порядке, условиях и стоимости выполнения работ (оказания услуг) по содержанию и ремонту общего имущества в МКД, а также сведения о ценах (тарифах) на коммунальные ресурсы.

Согласно п. 5 данного Стандарта управляющие организации раскрывают информацию путём:

а) обязательного опубликования на официальном сайте в Интернете, определяемом уполномоченным федеральным органом исполнительной власти, а также на одном из следующих сайтов по выбору управляющей организации:

– на сайте управляющей организации;

– на сайте органа исполнительной власти субъекта РФ, определяемом высшим исполнительным органом государственной власти субъекта РФ;

– на сайте органа местного самоуправления муниципального образования, на территории которого управляющая организация осуществляет свою деятельность;

б) опубликования в официальных печатных СМИ, в которых размещаются акты органов местного самоуправления и которые распространяются в муниципальных образованиях, где управляющие организации осуществляют свою деятельность;

в) размещения на информационных стендах (стойках) в помещении управляющей организации;

г) предоставления информации на основании запросов, поданных в письменном или электронном виде.

При этом, если запрашиваемая информация раскрыта в необходимом объеме на официальном сайте в Интернете и (или) в официальных печатных изданиях, управляющая организация вправе, не раскрывая запрашиваемую информацию, сообщить адрес указанного сайта и (или) наименования и реквизиты официальных печатных изданий, где размещена информация.

В письменном запросе, подписанном потребителем, указываются наименование управляющей организации, в адрес которой направляется запрос, фамилия, имя и отчество потребителя (наименование юридического лица), почтовый адрес, по которому должен быть направлен ответ, излагается суть заявления, а также отмечается способ получения информации (посредством почтового отправления или выдачи лично потребителю).

Согласно п. 19 Стандарта раскрытия информации информация на основании запроса в электронном виде предоставляется потребителю по электронной почте в течение двух рабочих дней со дня поступления запроса. Предоставление же информации по письменному запросу осуществляется в 20­-дневный срок со дня его поступления посредством направления (в письменной форме) в адрес потребителя почтового отправления либо выдачи запрашиваемой информации лично потребителю по месту нахождения управляющей организации (п. 21 Стандарта раскрытия информации).

Как видим, тремя нормативными актами предусмотрены совершенно разные сроки предоставления запрашиваемой информации.

Каким же документом должна руководствоваться УК? Можно ли выбрать наиболее удобный 20-дневный срок для предоставления запрашиваемой информации?

Для ответа на этот вопрос обратимся к Решению ВС РФ от 06.05.2011 г. № ГКПИ11-293, согласно которому п. 21 Стандарта раскрытия информации признан не противоречащим федеральному закону или другому нормативному правовому акту. В Решении указано, что в Стандарте раскрытия информации приведён более широкий перечень вопросов, в отношении которых должна быть предоставлена запрашиваемая информация. Что касается Правил предоставления коммунальных услуг и Правил содержания общего имущества, то они предусматривают предоставление информации меньшего объёма, непосредственно касающейся сверки платежей за коммунальные услуги конкретного потребителя или информации о перечнях, объёмах, качестве и периодичности оказанных услуг и (или) выполненных работ.

Таким образом, при определении срока ответа на запрос потребителя услуг УК должна обратить внимание на перечень запрашиваемых информации и документов. Так, если запрашиваются сверка платы за коммунальные услуги, документы, подтверждающие правильность начисления потребителю платежей и неустоек (штрафов, пеней), срок ответа на такой запрос не должен превышать трёх рабочих дней. В том случае, когда потребитель запрашивает информацию о перечнях, объёмах, качестве и периодичности оказанных услуг и (или) выполненных работ, УК обязана ответить не позднее пяти рабочих дней с даты получения запроса. Если же объём запрашиваемой потребителем информации выше перечисленного, срок ответа на такой запрос будет составлять 20 календарных дней.

Действующим законодательством предусмотрена административная ответственность по ст. 7.22 КоАП РФ за нарушение лицами, которые отвечают за содержание жилых домов и (или) жилых помещений, правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений.

Таким образом, за нарушение УК срока предоставления ответа в соответствии с пп. «а» п. 40 Правил содержания общего имущества на должностных лиц УК может быть наложен административный штраф в размере от 4000 до 5000 руб., а на УК – от 40 000 до 50 000 руб.

В качестве примера можно привести Решение Новосибирского областного суда от 15.03.2011 г. № 7-53-2011, в котором было признано законным привлечение должностного лица к административной ответственности за непредоставление информации о перечнях, объёмах, качестве и периодичности оказанных услуг и (или) выполненных работ.

Определением Московского городского суда от 24.08.2010 г. по делу № 33-26188 суд обязал УК предоставить потребителю:

– отчёт по фактически оказанным услугам и выполненным работам в объёме, предусмотренном договором управления МКД, с указанием перечня (описания) работ и услуг, выполненных и оказанных УК силами штатных сотрудников, и их объёмов с приложением копий нарядов и актов выполненных работ и оказанных услуг, перечня договоров, заключенных с подрядными организациями, актов выполненных и оказанных ими и принятых УК работ и услуг;

– копии финансовых документов, подтверждающих оплату УК работ и услуг в объёме, подтверждённом указанными выше договорами и актами;

– показания общедомовых приборов учёта фактически потреблённого тепла.

Административная ответственность за неисполнение обязанности, предусмотренной пп. «р» п. 49 Правил предоставления коммунальных услуг и п. 21 Стандарта раскрытия информации, действующим законодательством не установлена. При этом на основании ч. 1 ст. 2.1 КоАП РФ административным правонарушением признаётся противоправное, виновное действие (бездействие) физического или юридического лица, за которое КоАП РФ или законами субъектов РФ об административных правонарушениях предусмотрена административная ответственность.

Дополнительно отметим, что согласно п. 4 Стандарта раскрытия информации отказ в предоставлении организацией информации потребителю может быть обжалован в установленном законодательством РФ судебном порядке. Так, в определении областного суда Свердловской области от 14.07.2011 г. по делу № 33-9896/2011 признано неправомерным уклонение УК от предоставления потребителю документированной информации (документов), связанной с заключением в письменной форме договора управления МКД.

Таким образом, в связи с тем, что данные о деятельности управляющей организации, которые необходимо публиковать, весьма обширны, компания должна постоянно обеспечивать их обновление и раскрывать информацию в срок, установленный действующим законодательством. При условии добросовестного исполнения и своевременного раскрытия информации компаниями потребители (настоящие и потенциальные) и иные заинтересованные лица получат исчерпывающую информацию об управляющих организациях, а также уменьшит риск привлечения УК к административной ответственности.

Управляющая организация как исполнитель коммунальных услуг. Решение ВАС РФ от 03.05.2011 г. № ВАС-2643/11

Представляем вам решение ВАС РФ от 03.05.2011 г. № ВАС- 2643/11, в котором арбитры сформулировали свою позицию по поводу роли управляющей организации в процессе обеспечения потребителей в многоквартирных домах коммунальными услугами. Какие выводы прозвучали в документе? Как они повлияют на практику правоприменения?

Управляющая организация обратилась в Высший арбитражный суд РФ с заявлением о признании некоторых положений подзаконных нормативных актов не соответствующими законам, имеющим большую юридическую силу, и недействующими.
В частности, под сомнение были поставлены нормы, возлагающие на исполнителя коммунальных услуг обязанность приобретать коммунальные ресурсы (в том числе электроэнергию у гарантирующего поставщика) и заключать с потребителями договоры о предоставлении коммунальных услуг, а именно:

– п. 89 Основных положений функционирования розничных рынков электрической энергии, утверждённых Постановлением Правительства РФ от 31.08.2006 г. № 530
(далее – Положения № 530);

– п. п. 3, 4, пп. «а», «в» п. 49 Правил предоставления коммунальных услуг.

Поводом для подачи этого заявления стали вступившие в силу судебные акты, принятые в отношении управляющей компании, по спору с энергоснабжающей организацией. Так, в пользу последней была взыскана стоимость количества электроэнергии, использованной для работы приборов освещения помещений общего пользования и электрического оборудования, входящего в состав общего имущества в многоквартирном доме, несмотря на то, что электрическая энергия, использованная в жилых помещениях, оплачивалась собственниками этих помещений непосредственно энергоснабжающей организации. Заметим, что и в арбитражном суде управляющая компания, оспаривая требования истца, ссылалась на необходимость взыскания стоимости электроэнергии, потреблённой на общедомовые нужды, с собственников помещений, считая, что последние заключили прямые договоры с энергоснабжающей организацией. Однако арбитры признали эти доводы несостоятельными ввиду того, что Правила предоставления коммунальных услуг допускают прямое взаимодействие потребителей с РСО только при условии выбора непосредственно управления многоквартирным домом. При выборе управляющей организации обеспечение жильцов коммунальными услугами производится через неё. Невнесение собственниками помещений платежей в адрес управляющей организации, а также отсутствие договора энергоснабжения между такой организацией и РСО и отсутствие в договоре управления многоквартирным домом обязанности управляющей компании предоставлять потребителям коммунальные услуги не освобождают последнюю от обязанности оплачивать счета РСО (см. Постановление ФАС СЗО от 07.02.2011 г. по делу № А21-12477/2009).

Если рассматривать вопрос о правовом регулировании ситуации, когда энергоснабжающая организация получает плату за электроэнергию, потреблённую проживающими в жилых помещениях лицами, непосредственно от собственников и нанимателей жилых помещений, то этот случай прямо предусмотрен п. 90 Положения № 530. Однако данная норма работает, только если в договоре энергоснабжения, заключенном между управляющей организацией и гарантирующим поставщиком, содержится соответствующее положение. Причём судьи трактуют его как передачу энергоснабжающей компании исполнителем коммунальных услуг права на получение платы, производимую в порядке уступки требования.

Заметим, что в отсутствие такой оговорки в договоре (как, впрочем, и при отсутствии данного договора в письменной форме) ссылаться на указанную норму нельзя. Однако считается, что собственники и наниматели помещений, вносящие плату за электроэнергию непосредственно энерго-снабжающей организации, фактически реализуют обязанность исполнителя коммунальных услуг (ст. 313 ГК РФ). Иначе говоря, сумма долга последнего перед энергоснабжающей компанией в виде стоимости электроэнергии, поставленной в многоквартирный дом в целом, должна быть уменьшена на суммы, фактически уплаченные потребителями (Постановление ФАС СЗО от 29.04.2011 г. по делу № А52-441/2010).

В случае же, рассмотренном в Постановлении ФАС СЗО от 07.02.2011 г. по делу № А21-12477/2009, РСО изначально выставляла управляющей организации счета только за энергию, потреблённую на общедомовые нужды. Поэтому иск был удовлетворён. В рамках производства по заявлению об оспаривании нормативных актов суд не изучает обстоятельства конкретного дела. Поэтому заявитель получил лишь общие выводы, которыми могут воспользоваться все заинтересованные лица. Часто можно услышать, что управляющая организация не обязана предоставлять коммунальные услуги, а должна лишь обеспечивать их предоставление.

Такой довод основывается на буквальном прочтении п. 1 ст. 161 ЖК РФ, посвящённого сущности управления многоквартирным домом: управление многоквартирным домом должно обеспечивать... предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в многоквартирном доме. Причём, по мнению заявителя, под этим понимается всего лишь обеспечение готовности внутридомовых инженерных систем к предоставлению коммунальных услуг (п. 13 Правил предоставления коммунальных услуг). Следовательно, управляющая организация не обязана приобретать у РСО коммунальные ресурсы.

Обратите внимание! На практике понятие «обеспечение предоставления коммунальных услуг» чаще трактуется как заключение договоров с РСО в интересах собственников (и только заключение, что не включает в себя непосредственно деятельность по предоставлению коммунальных услуг управляющей организацией, у которой нет соответствующих возможностей).

Однако арбитры не согласились с доводами компании. Пунктом 1 ст. 161 ЖК РФ не определено исчерпывающим образом содержание деятельности управляющей организации: нельзя забывать о ст. 162 ЖК РФ, где в составе предмета договора управления и его существенных условий чётко сказано, что управляющая организация именно предоставляет коммунальные услуги. В силу прямого указания закона на управляющую организацию возлагается обязанность именно по предоставлению коммунальных услуг гражданам, а вовсе не по «обеспечению готовности внутридомового оборудования к предоставлению коммунальных услуг», как полагает заявитель.

Положения Правил предоставления коммунальных услуг исключают понимание деятельности исполнителя отдельно от приобретения коммунальных ресурсов. Исходя из данного документа, а также на основании норм ЖК РФ коммунальная услуга определяется как комплекс взаимосвязанных действий исполнителя коммунальной услуги, обеспечивающих приобретение соответствующего коммунального ресурса, доставку его до границы балансовой принадлежности общего имущества многоквартирного дома, передачу этого ресурса по внутридомовым инженерным сетям и коммуникациям до жилого помещения, занимаемого гражданином, пользующимся коммунальной услугой.

Обратите внимание! Данный вывод ВАС РФ, по сути, обосновывает участие управляющей организации в правоотношениях между потребителями и РСО в качестве стороны договора, однако напрямую не предопределяет конкретный вид договора, который управляющая компания должна заключить с собственниками помещений по поводу предоставления коммунальных услуг (договор возмездного оказания услуг или посреднический договор). Поэтому следует признать, что возможность включения в договор управления условий об агентской роли управляющей компании в части предоставления коммунальных услуг по-прежнему не отрицается.

Ещё один довод, приведённый заявителем в обоснование своей позиции, состоит в том, что деятельность по предоставлению коммунальных услуг заведомо убыточна для управляющей организации, что противоречит самому понятию предпринимательской деятельности, имеющей своей целью извлечение прибыли (п. 1 ст. 2 ГК РФ).

Действительно, управляющая компания должна рассчитывать плату за коммунальные услуги исходя из тех же тарифов, по которым она приобретает коммунальные ресурсы у РСО. Следовательно, она не имеет возможности возместить свои дополнительные расходы по данной деятельности (оплата труда работников, банковские комиссии за перечисление денежных средств). Однако арбитры не согласились с таким подходом. Они отметили, что плата за жилое помещение и коммунальные услуги включает в себя среди прочего плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом. Именно к таким услугам и работам относится деятельность, на невозможность возмещения расходов по которой указывает заявитель.

Стоит отметить, что данный вопрос уже поднимался ранее, и Верховный суд РФ пришёл к аналогичным выводам в Решении от 25.12.2008 г. № ГКПИ08-1871, которым признан законным п. 15 Правил предоставления коммунальных услуг. Третий аргумент, на который ссылалась управляющая организация в доказывании невозможности приобретения электроэнергии у гарантирующего поставщика, заключался в том, что такая организация не является субъектом розничного рынка электрической энергии. Однако данный вывод признан судом основанным на ошибочном толковании норм действующего законодательства. Итак, в рассмотренном Решении ВАС РФ был закреплён подход к признанию управляющей организации исполнителем коммунальных услуг, обязанным приобретать у РСО коммунальные ресурсы и предоставлять потребителям коммунальные услуги. То есть, при отсутствии заключенного договора ресурсоснабжения стоимость коммунальных ресурсов, поданных в многоквартирный дом, находящийся в управлении компании, взималась именно с неё. Обязанность управляющей организации предоставлять коммунальные услуги следует из закона и не может быть изменена (исключена) специальными положениями договора управления.

Соответственно, правильным и законным шагом в данной ситуации является переход многоквартирных домов на непосредственную форму управления.

При непосредственном способе управления многоквартирным домом:

– собственники помещений имеют прямые договорные отношения с ресурсоснабжающими организациями и не могут быть отключены от коммунальных услуг: воды, электроэнергии, тепла;

– каждый из собственников не несёт ответственности за задолженность по оплате жилищно-коммунальных услуг за других недобросовестных собственников, которые не оплачивают жилищно-коммунальные услуги. Тем самым в данном случае исключается посредник при передаче коммунального ресурса – управляющая организация;

– управляющие организации не привлекаются к административной ответственности за некачественное предоставленные коммунальные услуги, тем самым сохраняя денежные средства полученные от собственников на содержание общего имущества многоквартирного дома;

В Правительстве Российской Федерации рассмотрен проект федерального закона, по которому предлагается дополнить Жилищный кодекс Российской Федерации разделом IX, направленным на введение механизмов саморегулирования в сфере управления многоквартирными домами (ст. ст. 166-172)

Основным преимуществом саморегулирования перед другими способами является солидарная и коллективная ответственность членов (в форме компенсационного фонда), что позволяет гарантировать реальную финансовую ответственность и компенсацию вреда в случае оказания некачественных услуг. Только институт саморегулирования стимулирует создание профессиональных стандартов деятельности, формирование ответственных участников рынка и самоочистки рынка от недобросовестных участников (за которых приходится платить самим участникам рынка). Кроме того, саморегулирование предполагает развитие добросовестной конкуренции как между участниками рынка, так и между самими СРО. Саморегулируемые организации, конкурируя, вправе устанавливать для своих членов повышенные требования к качеству работ и услуг относительно минимальных требований, установленных государством.

Проект федерального закона № 625207-5 «О внесении изменений в статью 154 Жилищного кодекса Российской Федерации». «Об освобождении от уплаты услуг и работ по содержанию и ремонту лифтов и лифтовых шахт при проживании на первых этажах»

Проект Федерального закона «О внесении изменений в статью 154 Жилищного кодекса Российской Федерации» предлагает установить, что наниматели и собственники жилых помещений, расположенных на первых этажах многоквартирных жилых домов, освобождаются от платы за услуги и работы по содержанию и текущему ремонту (а для собственников помещений также капитальному ремонту) относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме лифтов и лифтовых шахт.

Как указывают разработчики, в соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 154 Жилищного кодекса Российской Федерации плата за жилое помещение и коммунальные услуги для нанимателя жилого помещения включает в себя, в частности, плату за услуги и работы по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме.

Аналогичная норма установлена также в отношении платы за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме, которая согласно пункту 1 части 2 указанной статьи включает в себя, в частности, плату за услуги и работы по содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме.

В соответствии с подпунктом «а» пункта 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме (утверждены Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 года № 491) в состав общего имущества включаются, в частности, помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме, в том числе лифты, лифтовые и иные шахты.

При этом плата за услуги и работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, в том числе лифтов и лифтовых шахт, равным образом является обязательной для всех нанимателей жилого помещения, для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Таким образом, сложилась ситуация, при которой граждане, имеющие в пользовании (в собственности) помещения на первых этажах многоквартирных домов, обязаны осуществлять плату за услуги и работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, в том числе лифтов и лифтовых шахт, наравне с другими гражданами, имеющими в пользовании (в собственности) помещения в многоквартирном доме. Подобная ситуация означает, что жильцы первых этажей в многоквартирных жилых домах несут необоснованные расходы по осуществлению платы за услуги и работы по содержанию и ремонту лифтов и лифтовых шахт, фактически ими не пользуясь.

 
 
 
Баннер
Баннер
Баннер
Баннер
Закрыть

У нас новый сайт!

Вся актуальная информация на новом сайте!

idsmedia.ru

Перейти