Главная | КС (Энергетика и ЖКХ) | Статьи | Инвестиции | О некоторых проблемах территориального регламентирования в г. Омске

Инвестиции

О некоторых проблемах территориального регламентирования в г. Омске

Отличительной особенностью современного этапа земельно-имущественных отношений на территории Российской Федерации является совмещение по времени процессов преобразования земель в земельные участки, приватизации земельных участков, а так же регламентации деятельности на них посредством правил землепользования и застройки.

Из всевозможных отношений, пожалуй, наибольшую актуальность в настоящее время имеют отношения между землевладельцами и органами местного самоуправления, уполномоченными утверждать генеральные планы и градостроительные регламенты.

Очевидно, что данные документы, в том числе, должны способствовать как развитию деятельности, за счет которой наполняется городской и другие бюджеты, так и сохранению окружающей среды.

Если говорить о г. Омске, то основным источником доходной части бюджета призвана являться деятельность промышленных предприятий. Следовательно, в основе территориального планирования должен стоять вопрос о местах их дислокации на весьма длительную перспективу. При этом промышленные зоны должны быть максимально удалены от территорий, предназначенных для размещения жилья и соцкультбыта. А там, где расстояние изменить нельзя, сформировать санитарно-защитные полосы с максимальным количеством деревьев и кустарников. Такой подход позволит инвесторам развивать производство, а жителям быть максимально защищенными от его негативных факторов. Этот же принцип совместимости должен быть положен в основу и при формировании остальных территориальных зон и входящих в них объектов.

Очевидно, что город возник задолго до появления современного градостроительного законодательства, и органическое совмещение современного состояния его территории с перспективами ее развития – довольно сложная задача. Поэтому вольно или невольно в утвержденном генплане и Правилах землепользования и застройки возникают территориально-нормативные несоответствия. Рассмотрим несколько конкретных примеров на территории г. Омска.

Так, в соответствии с генпланом и схемой градостроительного зонирования территории г. Омска, занимаемые садами земельные участки в поселке Большие Поля предназначены под жилую капитальную застройку смешанного типа. При этом из Правил землепользования и застройки, утвержденных решением Омского городского Совета от 10.12.2008 г. № 201 следует, что лицам, права которых на данные земельные участки возникли после вступления данного решения в законную силу, будет запрещено их использовать для целей садоводства.

В соответствии со ст. 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации, владелец земельного участка вправе без дополнительных решений и согласований выбрать любой основной или вспомогательный виды разрешенного использования земельного участка из перечня, установленного для той или иной территориальной зоны. Такими видами для зон с условным обозначением Ж-5 (капитальной жилой застройки смешанного типа) являются: жилые дома, структурные подразделения федеральных министерств, исполнительные органы власти субъекта Российской Федерации и органов местного самоуправления, школы, родильные дома, библиотеки и так далее. Получается, что у садоводов в Больших Полях есть право выбрать любой из 27 видов, содержащихся в Правилах землепользования и застройки. При этом, как ни парадоксально, для садоводства они не предназначены.

Cтранную ситуацию можно обнаружить в Правилах в отношении общежитий и мотелей. Территориальными зонами, в которых общежития и мотели могут быть размещены без публичных слушаний, названы зоны ОД-2; П1; П2 и П3. Это зоны объектов образования и зоны производственно-коммунальных объектов всех классов «вредности». В то же время в жилых зонах размещать общежития можно только на основании положительных результатов публичных слушаний.

Также интересным представляется поиск ответа на вопрос, можно ли разместить школу или лицей (гимназию, колледж) в зоне объектов образования. Как ни странно – нельзя. При этом в зоне административно-делового назначения – можно на основании публичных слушаний.

К прочим недоразумениям можно отнести запрет на размещение огородов в зонах естественного ландшафта. При том, что антенно-мачтовые сооружения на их территории размещать не запрещено. Не предусмотрены вышеуказанные санитарно-защитные зоны между промышленными предприятиями и группами социально-бытовых объектов. Например, зона, на которой размещена БСМП-2, непосредственно граничит с территорией ОМПО им. Баранова. Подобные примеры можно продолжить.

К тому же данные Правила содержат недопустимо большое количество неточностей и погрешностей. Понятия, содержащиеся в ст. 1, в лучшем случае дублируют действующее законодательство, а во множестве случаях ему противоречат.

В целом можно сделать вывод, что Правила могут стать серьезным препятствием для развития городской территории за счет средств децентрализованных инвесторов. А без этого и централизованные капитальные вложения в объекты инженерной и транспортной инфраструктуры могут не дать положительного эффекта. Неопределенность в вариантах использования земельных участков приведет к снижению их фактической кадастровой стоимости и, как следствие, к снижению суммы земельного налога. С учетом того, что в г. Омске нет ни красных линий, ни проектов межевания, ни проектов планировки территории, трудно рассчитывать, что наш город сохранит статус территории с высокой инвестиционной привлекательностью.

Представляется, что сложившаяся ситуация может развиваться по двум сценариям. Первый – депутаты Омского городского Совета проведут работу над ошибками и примут более удачный вариант правил землепользования и застройки. Второй – каждый землепользователь и землевладелец будет отстаивать свои интересы в индивидуальном порядке.

Преимущество первого варианта состоит в том, что при его реализации в г. Омске появятся внятные, современные и эффективные правила игры. Преимуществ у второго варианта нет, т. к. в соответствии с Конституцией Российской Федерации народ осуществляет свою власть, в том числе, через органы местного самоуправления. Следовательно, каждый проигрыш в суде органа местного самоуправления будет равносилен проигрышу всего городского сообщества.

Ю.Н. ПОВИКАЛОВ, специалист по землеустройству (г. Омск)

 
 
 
Баннер
Баннер
Баннер
Баннер