Главная | КС (Энергетика и ЖКХ) | Статьи | Инвестиции | Актуальные проблемы современного землеустройства

Инвестиции

Актуальные проблемы современного землеустройства

Особенностью нашей страны является отсутствие на протяжении 76 лет права частной собственности на землю. И это привело к невостребованности таких понятий, как земельный участок, его границы, пределы использования, оценочные характеристики и т. д. Естественно, что земельные ресурсы, которыми пользовались хозяйствующие субъекты, не рассматривались как источники налоговых платежей. После принятия в 1993 г. Конституции РФ, провозгласившей частную собственность на землю, ситуация начала быстро меняться.

Очевидно, что право частной собственности может быть установлено только на земельные участки, следовательно, каждый землепользователь должен осуществить вначале процедуру по формированию участка, а затем – по его приобретению в собственность.

Но здесь вступает в силу второй аспект – градостроительное планирование и градостроительное регламентирование. Далеко не все землепользования были переведены в статус земельных участков без длительных споров с депертаментом архитектуры и градостроительства. А из тех, что удалось перевести, многие перешли в частную собственность только по решению суда.

В качестве третьего аспекта можно указать недопущение или устранение напряженных отношений между лицами или группами лиц, владеющих смежными земельными участками или участками, находящимися в общей долевой собственности.

К ним относятся земельные участки, прилегающие к 2-3-квартирным жилым домам, дворовые территории, образуемые многоквартирными жилыми домами, а также территории предприятий, на которых отдельные здания и помещения в них перешли в частную собственность большого числа юридических и физичес-ких лиц. Проблема 2-3-квартирных домов заключается в том, что фактическое использование приусадебных земельных участков под грядки, сараи и т. д. не соответствует соотношению площадей жилых помещений (квартир), как того требует жилищное законодательство.

Проблема дворовых территорий заключается в необходимости устанавливать права собственников квартир и встроенно-пристроенных помещений не на один земельный участок, как это предусмотрено в Федеральном законе «О введении в действие Жилищного кодекса РФ», а на два. Первый – по внутридворовым проездам и красным линиям в общедолевую собственность собственников помещений данного дома, второй – дворовые территории – в общедолевую собственность собственников помещений всех домов, отнесенных к данному двору.

Отдельно хотелось бы рассмотреть ситуацию, возникшую на территории, занимаемой бывшими складами по ул. 20 лет РККА, 298. Она состоит из двух частей. Во-первых, в соответствии со схемой территориального зонирования г. Омска, вышеуказанный земельный участок отнесен к зоне административно-делового и общественного назначения. И в этом нет никакой ошибки. Однако при установлении кадастровой стоимости данного земельного участка он был классифицирован как предназначенный для размещения административных и офисных зданий с кадастровой стоимостью 1м2 – 14130 рублей. Хотя фактически из 74200 кв. метров общей площади данного участка под административными зданиями находится только около 2000 кв. метров, или менее 3%.

Перед всеми хозяйствующими субъектами встал вопрос о приведении кадастровой стоимости земельного участка в соответствие с параметрами, установленными для предприятий торговли (около 3100 рублей за 1кв. м) или для проездов (1 руб. за весь участок). Для этого им нужно сформировать соответствующие земельные участки и после их постановки на кадастровый учет осуществлять платежи исходя из обоснованных ценовых параметров.

Во-вторых, несмотря на то, что собственниками зданий и помещений являются 23 физических или юридических лица, все дороги и земельные участки под дорогами находятся в собственности одного юридического лица.

На первый взгляд такая монополия представляется как нарушение прав других собственников. Однако при ближайшем рассмотрении эта монополия может превратиться в тяжелую обязанность по содержанию и ремонту дорог, предназначенных для обслуживания всех остальных собственников. Дело в том, что собственник дорог не сможет воспрепятствовать проезду по ним в силу особого статуса данных земельных участков, а именно, участков транспортной инфраструктуры локального уровня. Поэтому, чтобы не нести убытки, он будет вынужден заключить соглашение с остальными собственниками о долевом участии, содержании и ремонте дорог. Но этот вопрос решить будет довольно сложно, т. к. нет критерия, что брать за основу расчета доли софинансирования. Это могут быть и торговые площади, и интенсивность поездок, и другие критерии...

Решение подобных вопросов целесообразно осуществлять одновременно с землеустроительными работами. Для этого необходимо, чтобы подрядная землеустроительная организация имела в своем составе соответствующих специалистов. Ведь, согласитесь, группе, из 23 собственников зданий и помещений гораздо легче наладить деловые отношения с одним универсальным подрядчиком, чем с 2-3 узкоспециализированными (по земле, территориальному зонированию,  налогообложению).

Коммунальные системы, №1-2(2-3)-2009

 
 
 
Баннер
Баннер
Баннер
Баннер
Закрыть

У нас новый сайт!

Вся актуальная информация на новом сайте!

idsmedia.ru

Перейти