Главная | Архитектура и строительство | Статьи | Строительство | Комлексная малоэтажная застройка – инвестиции в будущее

Строительство

Комлексная малоэтажная застройка – инвестиции в будущее

С высоких трибун часто приходится слышать о развитии и поддержке строительства малоэтажного жилья. Координационный совет МАСС не стал исключением. И если со строительством жилья по государственным социальным обязательствам в сельских районах более или менее понятно, то проблемы частных инвесторов при комплексной застройке, мы решили обсудить непосредственно с застройщиками будущих поселений.

 

Сегодня представители государства говорят о поддержке малоэтажного строительства. Как вы считаете, какую роль должны играть государство и муниципалитеты при комплексной малоэтажной застройке?
А. А. КОНДРАТЮК, генеральный директор ООО «УК «Микрорайон «Курортный»:
Роль государства должна заключаться в финансировании строительства объектов инженерной инфраструктуры. В первую очередь – выделении средств на прокладку асфальтовых дорог, поскольку именно эта часть работ является наиболее затратной для застройщика: иногда объём «дорожных» финансов превышает финансирование всех инженерных сетей. Также государство и муниципалитеты могли бы взять на себя часть расходов по строительству объектов социального назначения: детских садов, школ и пр. Зачастую именно нехватка средств связывает руки управляющим компаниям, а при поддержке областных и федеральных властей мы могли бы действовать более свободно и уверенно.
В нашем случае (при строительстве коттеджного поселка «Курортный») доля непроизводственных расходов равна нулю. Коррупционные издержки не просто отсутствуют, но, напротив, мы ощущаем активную поддержку со стороны как районной власти, так и администрации Красноярского сельского поселения. Правда, пока эта поддержка, в большей степени, нематериальна, – к сожалению, бюджет не располагает необходимым количеством средств для поддержки всех проектов малоэтажного строительства. Появление новых налогоплательщиков в лице организаций выгодно отразится на финансовой обстановке региона – власти сегодня понимают это, а также заботятся об улучшении жилищной ситуации в границах отдельных муниципальных районов и в целом по области. Поэтому можно говорить о том, что правительство, муниципалитеты и организации-застройщики выступают в роли партнёров. Для того, чтобы это партнёрство было эффективным с точки зрения финансов, нужно заботиться о «подключении» средств федерального бюджета, а это уже совсем другие масштабы: финансировать строительство на 50 га площади государству не так интересно, как застройку участков в 500-700 га. Надеюсь, вскоре мы сможем освоить подобные площади и получить возможность участвовать в федеральных программах софинансирования строительства.
О. О. ЗАГАРСКИХ, генеральный директор ООО «УК «Чернолучинская»: Роль государства сегодня обусловлена реальной рыночной ситуацией. С одной стороны, государственные и муниципальные служащие, выполняя требования Градостроительного кодекса, занимаются разработкой правил землепользования и застройки (как составной части зонирования территории), установлением соответствующих строительных регламентов и ресурсным обеспечением кварталов. С другой стороны, крупные частные землевладельцы – застройщики коттеджных посёлков, на этих же землях строят дома по своему усмотрению, с произвольной нарезкой земли, часто не имея даже рабочих проектов территорий. Своеобразная нестыковка действий налицо.
В этой ситуации необходимо активизировать деятельность муниципалитетов по согласованию планов и действий землевладельцев района с действующими или разрабатываемыми государственными органами архитектурными нормами и ресурсными лимитами районов. Это поможет перевести неорганизованную застройку в организованную, а также обеспечить контроль соответствия плановых ресурсов района, плотности заселения территории на перспективу.
Очень важна проводимая Омской областью программа «Жилище 2011-2015». В ней предусмотрены партнёрские отношения с муниципалитетами: предполагается их участие в софинансировании строительных ИЖС программ на конкурсной основе, со списками индивидуальных участников от районов. Но, помимо инициируемых для муниципалитетов строительных программ, на рынке заявлено более тридцати действующих и строящихся частных коттеджных поселков (АиС № 4-5, 2011 г.), для которых тоже можно определить участие в программе. Например, построили девелоперы за свой счёт коммуникации в посёлке – получите 50%-ную компенсацию, с условием направления этих денег не в карман, а на дальнейшее целевое развитие инфраструктуры посёлка. Таким способом можно достичь реального и эффективного государственно-частного партнёрства.

Как вы оцениваете ситуацию со строительством инженерной инфраструктуры и социальных объектов в пригороде г. Омска?
О. О. ЗАГАРСКИХ:

По коммуникациям могу прокомментировать только ситуацию в частном секторе застройки, а именно – в новом коттеджном строительстве. Там, где девелоперы вкладывают свои собственные средства в коммуникационные сети и объекты инфраструктуры, строительство идёт планово. Вложения в этом случае должны составлять не менее 30% от общей стоимости проекта – тогда его реализация возможна. Если же застройщик стремится «освоить строительство» только за счёт средств покупателей, то такой проект, как правило, растягивается на годы или «умирает» на старте. В «Сосновых Берегах» мы ведём строительство за счёт своих средств, что позволяет нам планировать этапы сдачи сетей и объектов инфраструктуры, а также вовремя рассчитываться с подрядчиками.
А. А. КОНДРАТЮК: Очень сложно со стороны оценить работу строительных и управляющих компаний в Омске и области в строительстве инженерной инфраструктуры и социальных объектов в пригороде, поскольку, в первую очередь, мы заботимся о собственных коммуникационных системах и не отслеживаем деятельности коллег. Но если участки застройки находятся в непосредственной близости от нас, мы делимся опытом с «соседями». Хочу сказать, что в настоящее время застройщики понимают, насколько важно обеспечить качественными инженерными сетями жителей малоэтажных домов. Другой вопрос, всегда ли управляющие компании располагают достаточными для этого средствами? Не всегда! Отсюда – все возникающие обстоятельства, «тормозящие» строительство и продажу участков, готового жилья. По моему мнению, застройка земельной площади не может считаться полноценной, если компания не позаботилась о прокладке инженерных сетей и строительстве дорог заранее.

В чём преимущества посёлков, сделанных «под ключ», по сравнению с «самостроем»?
О. О. ЗАГАРСКИХ:

Если «самострой» попадает под правительственную программу, то это соответствует принципам цивилизованной застройки. Когда же индивидуальный застройщик пытается построить собственный дом где-то на отшибе, то в будущем он неизбежно столк-нётся со множеством проблем, связанных с эксплуатацией и охраной жилища. Организованные коттеджные посёлки родились на фоне рыночного спроса: люди хотят жить в собственном загородном коттедже на земле, ощущая комфорт от такой жизни, а не головную боль. Статус организованного посёлка определяет социальную категорию его будущих жильцов и соответствующий перечень инфраструктурных объектов, сервисных услуг, а также основные правила общежития землевладельцев. Например, в нашем посёлке бизнес-класса запрещено разводить крупный рогатый скот, свиней, кроликов и домашнюю птицу, а также возводить фасадные заборы выше 1,5 м.

Реально ли на сегодняшнем этапе вообще говорить о малобюджетном жилье в рамках комплексной малоэтажной застройки? Если да, то что для этого необходимо сделать?
А. А. КОНДРАТЮК:

Говорить о малоэтажном жилье эконом-класса приходится только в том случае, когда человек, покупая землю, самостоятельно строит его. В этом случае он застрахован от необоснованных «наценок» и платит непосредственно за материалы и работу строителей. Цена готового жилья, тем более при комплексной застройке, как правило, завышена. С одной стороны – в таком случае посёлок готов «под ключ», но, с другой – этот вариант оказывается затратным. Тем более в Омске наблюдается ситуация, когда комплексная застройка (в полном смысле этого слова) отсутствует: дома строятся не в комплексе, а отдельными участками: появились средства – построили 3-4 дома, и т. д. Тогда и о соблюдении единого архитектурного стиля речи идти не может.
О. О. ЗАГАРСКИХ: Проекты малобюджетного жилья при комплексной застройке вполне реальны в рамках областных жилищных программ. Это нормальный поступательный процесс. Вначале необходимо размещать посёлки эконом-класса (размерами по 100-150 участков) как поселки-спутники уже существующих муниципальных образований. Сопутствующее софинансирование муниципальными образованиями инженерных сетей и значимых социальных объектов позволит создать множество таких посёлков вблизи города Омска в сжатые сроки. Покупателям будет предлагаться не «голое поле», а земельные участки с подведёнными коммуникациями и – что очень важно – с готовыми ресурсосберегающими проектами домов. В этом случае ещё на стадии проектирования очень важна логистика всего комплексного процесса застройки, которая позволит минимизировать себестоимость земли. Например, незачем строить школу в посёлке из двухсот владений, если она уже есть в ближайшем муниципальном образовании. Проще и дешевле дооснастить учебное заведение и организовать доставку детей школьным автобусом. А вот сделать ограждение перимет-ра будущего посёлка необходимо – это придаст проекту ощущение стабильности и, при относительно невысоких капиталовложениях, повысит общую привлекательность посёлка для клиентов. В комплексе подобные действия позволят решить инфраструктурные вопросы, не выходя за рамки спросовых цен на малобюджетное жилье.

 
 
 
Баннер
Баннер
Баннер
Баннер
Закрыть

У нас новый сайт!

Вся актуальная информация на новом сайте!

idsmedia.ru

Перейти