Главная | Архитектура и строительство | Статьи | Строительство | Арендное жильё Историческая возможность для Сибири

Строительство

Арендное жильё Историческая возможность для Сибири

Сергей ДЬЯЧКОВ, управляющий партнёр DSO Consulting (Новосибирск)

DSC_0697Современное состояние рынков строительства жилья в России в целом и сибирских регионах в частности может быть охарактеризовано как кризисное. Пик очередного короткого строительного (он же финансовый) цикла региональные строительные рынки прошли в июле-августе 2012 г. Согласно Росстату в апреле 2013 г. объёмы строительных работ (в сопоставимых ценах) в России составили 96,3% к соответствующему показателю апреля 2012 г., в мае – 101,7% к показателю мая прошлого года. В Сибирском федеральном округе аналогичная динамика ещё хуже: 89,2% и 97,2% соответственно. В этой связи государству и участникам рынка имеет смысл обратиться к опыту строительных рынков развитых стран мира. Именно – к опыту возведения арендного жилья.

Надо сказать, что после многолетних дискуссий на эту тему российские власти уже официально заявили о поддержке арендного направления строительного бизнеса. В президентском указе № 600 от 7 мая 2012 г. «О мерах по обеспечению граждан Российской Федерации доступным и комфортным жильём и повышению качества жилищно-коммунальных услуг» прямо сказано: «2. Правительству Российской Федерации совместно с органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации… до января 2013 г. обеспечить формирование рынка доступного арендного жилья и развитие некоммерческого жилищного фонда для граждан, имеющих невысокий уровень дохода». Правда, к наступившему январю региональные и городские рынки доступного арендного жилья, конечно же, сформированы не были. Невелики здесь и достижения сибирских регионов.

Согласно информации региональных администраций:

– В Кемеровской области в 2009-2012 гг. за счёт областного бюджета построено 8 многоквартирных домов (506 квартир) для сдачи в аренду молодым специалистам, работающим в бюджетной сфере, учёным, студенческим семьям. В 2013 г. планируется заселение ещё 2 домов (98 квартир).

– В Новосибирской области с участием ОАО «АИЖК» в 2012 г. построены два трёхэтажных дома (130 квартир) для сдачи в аренду сотрудникам Технопарка Новосибирского Академгородка и СО РАН.

– В Томской области в 2012 г. введён в эксплуатацию 80-квартирный арендный дом эконом-класса. Девелопер и инвестор дома – ОАО «ТДСК».

– В Республике Алтай с участием ОАО «АИЖК» начато строительство 30-квартирного арендного дома.

В остальных регионах Сибири по состоянию на конец 2012 г., по-видимому, в лучшем случае были только планы и проекты решений. Мягко говоря, «кому-то не хватило нормативной базы, а кому-то – истинной политической воли».

Для понимания масштабов и глубины задач, которые должны решать региональные власти и участники рынка, здесь имеет смысл показать доли арендующих жильё домохозяйств в развитых странах. Согласно Евростату в 2011 г. в Швейцарии арендовали жильё 56,2% всех домохозяйств, в Германии – 46,8%, в Австрии – 42,5%, во Франции – 36,9%, в Дании – 32,9%, в Великобритании – 32,1%, в Швеции – 30,3%.

По расчётам DSO Consulting, средние доли расходов на аренду жилья в доходах арендующих семей составляли в 2008-2009 гг.: в Японии – 24%, в Великобритании – 22%, в США – 18%, во Франции (вполне «социальном» государстве, софинансирующем расходы на аренду жилья для 17,8% всех домохозяйств страны) – 11%. Эти показатели могут стать ориентирами при определении арендной политики в том или ином регионе.

В сущности, в мире на сегодня известны две базисные модели финансирования строительства и развития рынка арендного жилья.

«Английская модель» предполагает финансирование строительства арендного жилья за счёт налогоплательщиков. Так, после Второй мировой войны крупнейшим классом девелоперов жилья в Англии (и в целом в Великобритании) были местные власти (муниципалитеты). В этой модели размеры финансирования в значительной степени зависят от налоговой конъюнктуры – и именно риски снижения налогооблагаемой базы свойственны, например, действующей в подобном ключе Кемеровской области (бюджет которой критически зависим от состояния мировых рынков угля и металлов). Кстати, во времена «тэтчеризма» (с конца 1970-х гг.) местные власти Англии начали процесс решительного избавления от «доходных домов», открыв их продажу частным лендлордам.

Куда более обширна и сложна «западно-германская модель», применённая в лежавшей после той же войны в руинах ФРГ в 1949-1959 гг. Правительство Аденауэра-Эрхарда использовало в государственном софинансировании жилищного строительства следующие системные меры (ниже использована информация С. Сумленного):

– Создание класса частных лендлордов. Компенсация (в виде прямых платежей и налоговых списаний) части арендной ставки лендлордам при предоставлении ими аренды малоимущим домохозяйствам. Сроки окупаемости объектов для расчётов их окупаемости устанавливались законодательно.

– Стимулирование частного кредитования жилищного строительства. Любые юридические или физические лица, выдававшие беспроцентный кредит на любой вид жилищного строительства, могли уже в текущем году списать сумму выданного кредита со своих налогов.

– Принуждение банков к льготному кредитованию жилищного строительства. Под угрозой штрафов кредитные учреждения страны были обязаны выдавать не менее половины объёма кредитов исключительно под жилищное строительство, причём по ставке, не превышающей 4,5% годовых.

– Принуждение страховых компаний к инвестированию в жилищное строительство. Страховым компаниям предписывалось инвестировать в жилищное строительство не менее 40% от взносов, полученных в рамках программ страхования жизни.

– Софинансирование целевых строительных банковских вкладов, деньги с которых могли использоваться только на инвестиции в строительство жилья (создание системы строительно-сберегательных касс). В зависимости от размера семьи вкладчика к объёму вклада государством приплюсовывалось дополнительно 25-35%.

– Прямая бюджетная поддержка (компенсация удорожания цен на строительные материалы, списание невозвратных кредитов населения, взятых у государства и др.).

В результате применения этих (по-немецки жёстких) мер ежегодные объёмы жилищного строительства в Западной Германии выросли втрое – примерно с 200 тыс. квартир в год в конце 1940-х гг. до в среднем около 600 тыс. квартир в год во второй половине 1950-х гг. Ясно, что такая модель требует значительного напряжения сил государства и в современных российских условиях её применение может «наткнуться» на всем известные специфические отечественные риски.

Предлагаемая нами модель финансирования и развития рынка арендного жилья в России содержит в себе ряд лучших черт обеих применявшихся в мире основных моделей. Ключевые тезисы нашей программы таковы.

Главной задачей Российского государства в части развития жилищного строительства предлагается установить стимулирование роста объёмов ввода арендного жилья через обеспечение снижения сроков окупаемости частных инвестиций в строительство такого жилья, как минимум, на 30%, то есть максимум до 10-14 лет. Подобные сроки окупаемости характерны сегодня для основных видов коммерческих объектов недвижимости (новых торговых и бизнес-центров).

Таким образом, предлагается создать для частных инвесторов рыночные возможности в новом для них классе недвижимости, фактически создав новый инвестиционно-ёмкий рынок.

Эта задача решаема, её решение способно даже в условиях строительного кризиса наращивать объёмы инвестиций в жилищное строительство и создавать новые комфортные для российских семей стандарты уровня жизни.

Для решения этой задачи предлагается реализация следующих мер:

– Установление юридического понятия «арендное жильё», поскольку существует высокая вероятность возникновения в будущем судебных тяжб (в том числе с участием государства) на создаваемом новом рынке.

– Предоставление участков перспективной комплексной застройки в бесплатную аренду девелоперам арендного жилья (с бесплатным же оформлением собственности на землю после ввода построенного объекта в эксплуатацию и запретом на перепродажу строящихся объектов).

– Введение запрета на любые обременения девелопера арендного жилья муниципалитетами и властями субъектов Федерации (в том числе на обременения в виде передачи части построенных квартир властям). Введение в Уголовный кодекс России норм уголовного наказания за воспрепятствование строительству арендного жилья.

– Принуждение коммунальных монополистов под угрозой значимого оборотного штрафа к бесплатному оборудованию участков, застраиваемых арендным жильём, сетями и коммуникациями.

– Введение Центральным Банком России нормативов финансирования банками с участием государства строительства арендного жилья, то есть установление нормативных ставок и нормы выделяемых на кредитование такого строительства ресурсов.

– Прямое софинансирование государством строительства арендного жилья в размерах не менее 30% сметной стоимости (посредством денежных компенсаций лендлордам после ввода построенных объектов в эксплуатацию).

– Установление для лендлордов арендного жилья пониженной ставки налога на прибыль либо специального режима налогообложения (с одновременным принятием лендлордами обязательств по размерам предельных ставок аренды и установлением федерального механизма индексации ставок);

– Возмещение лендлордам недополученной части стоимости аренды при сдаче квартир в аренду малоимущим семьям (с одновременным принятием лендлордами обязательств по минимальному количеству сдаваемых таким семьям квартир и предельным размерам взимаемой с них стоимости аренды).

Практически все тезисы этой программы, предложенной в феврале 2013 г. участникам совещания Экспертно-консультативного совета по вопросам комплексного освоения территорий и развития жилищного строительства в регионах Сибирского федерального округа, получили одобрение представителей федеральной и региональных властей. Будем надеяться на то, что в том или ином виде эта программа начнёт реализовываться уже в ближайшие годы.

А мы, со своей стороны, считаем создание рынка арендного жилья по-настоящему исторической возможностью для Сибири.


АиС №7-8 (117-118) 2013

 
 
 
Баннер
Баннер
Баннер
Баннер
Закрыть

У нас новый сайт!

Вся актуальная информация на новом сайте!

idsmedia.ru

Перейти