Главная | Архитектура и строительство | Статьи | Строительство | Народное мнение – ЖСК поможет решить квартирный вопрос

Строительство

Народное мнение – ЖСК поможет решить квартирный вопрос

WWW. METRINFO.RU

ViktorovДолжно ли государство помогать гражданам в решении жилищной проблемы? Мы отказались от распределительной системы советских времён, но к другой так и не пришли. Большие надежды возлагались на ипотеку, но её себе могут позволить немногие – около 10% населения. На бесплатные квартиры от государства вправе претендовать люди, официально признанные очередниками, да к тому же ещё и малоимущими.

Получается, что огромное количество россиян остаётся со своим квартирным вопросом один на один. Они не могут ни на рынок выйти – денег не хватает, ни в малоимущие податься – никто их таковыми не признаёт. В таком положении оказались люди со средними доходами, то есть большинство россиян.

Между тем роль государства в решении квартирного вопроса граждан необязательно заключается в том, чтобы обеспечивать людей жильём из своих «закромов». Оно, конечно, должно заботиться о тех, кто не может этого делать сам (инвалиды, дети-сироты, пенсионеры, ветераны и т. п.), а для остальных – создать условия, чтобы они смогли заработать на квартиру, взять кредит или снять жилье.

Палитра участия государства в жилищных делах очень широка – от создания рабочих мест, повышения жизненного уровня людей и, соответственно, их дохода и платёжеспособности до сотрудничества с застройщиками и бизнесменами, которые, к примеру, могли бы развернуть программу строительства недорогого арендного жилья. Остановимся на последнем пункте и рассмотрим его чуть-чуть подробнее, поскольку государство сейчас решило заняться вплотную созданием сети недорогих домов, где квартиры сдавались бы людям, а плата за жильё могла бы быть намного ниже рыночной. В Указе Президента РФ № 600 от 7 мая 2012 года «О мерах по обеспечению граждан Российской Федерации доступным и комфортным жильём и повышению качества жилищно-коммунальных услуг» прямым текстом говорится: «До января 2013 г. обеспечить формирование рынка доступного арендного жилья и развитие некоммерческого жилищного фонда для граждан, имеющих невысокий уровень дохода».

Как отметила глава Комитета Госдумы по жилищной политике и ЖКХ Галина Хованская (12 октября депутат давала пресс-конференцию в РИА «Новости»), для того, чтобы решить эту задачу, потребуется создать продуманную правовую базу. Пока её нет, хотя имеется основа: проект поправок в Жилищный кодекс о создании фонда некоммерческого использования депутат подготовила ещё в 2005 году, но тогда он был отклонён.

Между тем сегодня придётся принимать большой пакет документов и на уровне законодательной и исполнительной власти. Чтобы заинтересовать бизнес строить жильё для сдачи его в аренду, нужно бесплатно предоставлять земельные участки застройщикам, определиться с налоговыми льготами. Владеть и управлять домом на первых порах мог бы муниципалитет, а затем нужно продумать, как передавать его в управление некоммерческой организации. Окупаемость такого арендного дома для застройщика могла бы составить от 10 до 20 лет. Необходимо предусмотреть и меры для защиты будущих нанимателей – разработать проект договора некоммерческого найма.

Если удастся принять нормальные законодательные акты, касающиеся создания некоммерческого жилищного фонда, то, по мнению депутата, будущее именно за этим «форматом». Так что государство, решая квартирный вопрос граждан, может выступать не только как «добрый дядя», раздающий бесплатные метры, но и как менеджер – грамотно управлять процессом, вполне вписывающимся в современные рыночные реалии. Тем более что подобный квартирный фонд для семей с невеликими доходами есть во многих европейских странах.

Пытается государство и возродить жилищно-строительные кооперативы. В советские времена ЖСК сослужили хорошую службу. Но сегодня тот опыт перенести на нынешнюю почву невозможно: и цены на жильё были другие, и кредиты давали под смешные проценты, и земля была бесплатной, и государство организовывало весь процесс. А в наше время кооперативы должны участвовать в земельных аукционах наравне с крупными строительными организациями, что в принципе сводит идею ЖСК на нет.

Поэтому в законе «О содействии развитию жилищного строительства» были определены категории будущих пайщиков (в основном это бюджетники), которые, создав ЖСК, могут претендовать на государственную поддержку. Господдержка выражается в том, что Федеральный фонд содействия жилищному строительству передаёт этим кооперативам земельные участки в безвозмездное срочное пользование. Пока что в качестве пилотного создан единственный такой кооператив в Новосибирской области, который объединил молодых учёных. Первые дома будут построены в 2013 году, так что о результатах судить ещё рано. Но фонд уже решил переносить этот опыт на другие регионы.

Итак, мы познакомились, если можно так сказать, с точкой зрения государства на собственное участие в решении жилищной проблемы людей. А что же граждане?

Первым делом мы решили узнать, считают ли россияне жилищную проблему одной из самых острых в России.

- 99% опрошенных согласились с тезисом о том, что жилищная проблема одна из самых острых в России;

- 1% не согласились.

Должно ли государство участвовать в решении квартирного вопроса граждан? И получили практически такую же картину:

- 98% считают, что должно;

- 1% так не считают (рады мы за этот процент, наверное, хорошо живут!);

- 1% затруднились с ответом.

Так как же государство может помочь гражданам? Мы предложили на выбор несколько вариантов, и вот что у нас получилось:

- 31,4% считают, что нужно развивать жилищные кооперативы;

- 18,1% полагают, что требуется поддерживать ипотеку;

- 8,6% советуют заниматься всеми направлениями одновременно;

- 5,7% уверены в том, что необходимо уделять внимание рынку аренды;

- 10,5% назвали другие варианты;

- 25,7% затруднились с ответом.

Люди пояснили нам свои ответы

Первой дадим слово самой большой группе, которая считает, что в России требуется развивать ЖСК (31,4%). Сторонники этой точки зрения постоянно вспоминают, что раньше в Советском Союзе с помощью жилищных кооперативов многие получили квартиры: «наши родители и мы все с жильём благодаря кооперативу»; «если такие ЖСК, какие были раньше, то я за них»; «сам живу в кооперативном доме»; «мы построили свою квартиру с помощью кооператива, но раньше не было такого грабежа». Люди отмечают, что советские ЖСК были доступны, особенно на фоне нынешней ипотеки.

Следующая группа считает, что нужно развивать ипотеку (18,1%), поскольку на сегодня это реальный, функционирующий инструмент: «молодым семьям очень удобно»; «самый доступный способ купить жильё»; «сам занимаюсь этим делом».

При этом главный способ сделать её более доступной, подсказанный людьми, – понижать процентные ставки: «ипотека – реальная, только были бы проценты поменьше»; «снижать процентные ставки – это была бы большая помощь».

8,6%, считающие, что нужно развивать все жилищные направления, говорят, что необходимо всё решать в комплексе, а люди уж будут определяться – какой способ (ипотека, аренда, кооператив) подойдёт лично им.

5,7%, выступающие за развитие аренды, считают, что приобрести жильё в собственность – купить, построить или взять в ипотеку – огромное количество людей не сможет никогда, но им необходима крыша над головой, поэтому их «только аренда может спасти».

10,5% респондентов назвали другие варианты. В частности, они поделились личным опытом: их когда-то обеспечили жильём по месту работы: «мы сами получили с фабрики, очень хорошо». Также посоветовали государству повысить уровень жизни людей: «заработную плату прибавить, и тогда каждый сам себе сможет купить без помощи». Наконец, вспомнили и привели в пример советскую распределительную систему и активное строительство пятиэтажек: «должно решаться с 1991 года, как было в конце 60-х».

Затруднившиеся с ответом, которых было очень много (25,7%), заявили, что они не в теме и не задумывались о решении квартирного вопроса, правда, некоторые вспоминали, как люди получали квартиры от организаций, где работали, и сетовали на нынешнюю дороговизну.

Задавая последний вопрос, мы хотели выяснить, получал ли кто-нибудь из респондентов квартиру от государства?

Аудитория практически разделилась пополам:

- 51% сообщили, что получали;

- 45% – не получали;

- 4% отказались отвечать.

Выводы из исследования

Практически все опрошенные считают, что государство обязано участвовать в решении жилищного вопроса. Но, не раздавая квартиры бесплатно, о чём уже пора бы и забыть, а создавая привлекательные условия для развития разных направлений: жилищно-строительных кооперативов, ипотеки, аренды. Самым популярным направлением оказались кооперативы. Но это, судя по комментариям респондентов, благодаря доброй памяти, которую оставили о себе ЖСК. Ипотека заняла второе место благодаря тому, что она уже сумела себя проявить. А вот аренда пока вызывает настороженное отношение – об аренде люди знают по опыту, видят то, что сегодня предлагает рынок, а это не лучший вариант: арендатор не защищён, деньги с него дерут большие и т. п. Во-вторых, играет свою роль и менталитет людей: у нас считают, что жильё должно быть в собственности. И, видимо, поэтому вариант с кооперативом занял первое место. Однако, как показывает опыт, если действительно идея с арендным фондом окажется более жизнеспособной, чем ЖСК, то и менталитет может легко поменяться.

«Ставки аренды в доходных домах могут быть в 2 раза ниже рынка»

«Если государство создаст арендный фонд жилья и не будет передавать этот актив в собственность граждан, арендная ставка в «доходных домах» может быть ниже рыночной в 2-2,5 раза», – уточнил он.

Михаил ВИКТОРОВ пояснил, что в случае, когда государство является собственником, арендная плата будет идти только на содержание жилья.

«Это выгодно в первую очередь населению, потому что многие слои общества получат доступ к комфортному жилью быстрее и легче», – добавил он.

Руководитель аппарата «НОСТРОЙ» заметил, что строительство арендного жилья для государства – это более выгодный шаг, чем строительство жилья, которое потом передаётся в собственность.

«Вспомните советское время, мы не были собственниками, а просто платили квартплату, собственников были единицы. По сути, государство предоставляло нам в аренду жильё, и жилья строили много, в 2-2,5 раза больше», – напомнил он.

Михаил ВИКТОРОВ указал, что программа АИЖК предполагает софинансирование строительства арендного жилья – со стороны государства и со стороны инвесторов.

При этом стоимость аренды жилья в доходных домах, построенных с участием инвесторов, по его мнению, тоже может быть значительно ниже рыночных ставок аренды.

«Создавая рынок арендного жилья, инвестор получает на льготных условиях землю, подключение к сетям, таким образом, основные затраты на строительство в разы снижаются. Понятно, что ставка будет не такая, как в социальном жилье, туда будет закладываться какая-то прибыль, но в этом ничего страшного нет. В любом случае прибыль при такой схеме будет контролируема», – подчеркнул эксперт.

При этом М. ВИКТОРОВ уверен, что если власть поддержит проект по строительству арендного жилья, она должна контролировать стройку с точки зрения снижения всех финансовых и организационных нагрузок на каждом этапе.

«Государство должно понимать, что если оно финансирует какие-то точки роста, то либо загодя, либо параллельно должно думать о развитии базы производства стройматериалов, хотя бы основных – щебня, песка, цемента», – считает он.

По его мнению, такое предложение должно поступить одновременно с инициативой строительства арендного фонда, иначе естественно возросший спрос и увеличение объёмов строительства повлечёт за собой увеличение стоимости материалов, поскольку их в регионе может не хватать.

Вместе с тем М. ВИКТОРОВ подчеркнул, что государство не должно выдавать девелоперам, строящим арендный фонд, субсидии на строительные материалы, так как это будет уже грубым вмешательством в механизмы рынка.

Эксперт напомнил, что главной составляющей себестоимости строительства объектов являются прямые затраты застройщика – плата за земельный участок, подключение к инженерным сетям, строительные материалы, а также затраты на преодоление административных барьеров, возникающих при получении разрешения на строительство, на которые, по его словам, может приходиться до 40% от рыночной стоимости метра.

«Если речь идёт о государственных нуждах, то я считаю, что земля, естественно, должна предоставляться бесплатно, поскольку это опять-таки самый существенный фактор снижения себестоимости», – добавил он.

 
 
 
Баннер
Баннер
Баннер
Баннер
Закрыть

У нас новый сайт!

Вся актуальная информация на новом сайте!

idsmedia.ru

Перейти