Главная | Архитектура и строительство | Статьи | Градостроительство | «Числом поболее, ценою подешевле»

Градостроительство

«Числом поболее, ценою подешевле»

Е. И. ЗАГОРОДНОВ, профессор Новосибирского государственного архитектурно-строительного университета (НГАСУ)

О том как большее получить из малого, да еще и по доступным ценам

«Лучше меньше, да лучше». 
В. И. ЛЕНИН

Государство принято ругать по всем поводам. По поводу «квартирного вопроса» – особенно. Конечно, есть за что. Но такой ли уж неэффективной всегда была государственная жилищная политика? Если бы не «хрущевки», не массовое строительство 60–80-х годов прошлого века, неизвестно, в каких условиях жили бы большинство граждан сейчас. В современной России всё ещё сложнее. Благодаря проведённым в 1991–2005 годах реформам в жилищной сфере мы окончательно ушли от планово-административных методов строительства, и старые методы не работают. Поэтому нет нужды вспоминать прошлое – надо думать о будущем и создавать новые жизнеспособные и эффективные механизмы. 
Zagorodnov_1Реальная политическая конкуренция в сфере государственного управления (в надстройке) никогда не зарождается на голом месте. Её осознанному возникновению обязательно должна предшествовать соответствующая первичная материальная основа – реально функционирующая конкурентная рыночная экономика, представленная, в свою очередь, широким спектром самых многообразных форм и методов организации производства, в т. ч. строительного. На жилищном строительном рынке, свободном от монопольного давления, равноправно должны быть представлены как частный, так и альтернативный ему государственный сектор доступного социального жилья. Это разнообразие организационных форм, безусловно, потребует соответствующего «технического набора» типологий жилья – от высотного многоквартирного до малоэтажного высокоплотного. В условиях сдвигов социально–экономических отношений в сторону мелкобуржуазной идеологии (малый и средний бизнес) вполне естественный выбор в пользу малоэтажного способа домостроения как государственного приоритета по обеспечению доминантного слоя населения доступным и качественным жильём является, по-видимому, свершившимся фактом.
Индивидуальными застройщиками в прошлом году введено 201200 жилых домов общей площадью 26,7 млн. кв. метров, что на 4,6% больше, чем в 2010 г. Доля индивидуального домостроения в общей площади завершённого строительством жилья составила в целом по России – 42,9%. На сегодняшний день ситуация в основных регионах СибФО выглядит следующим образом. По итогам прошедшего года сектор малоэтажного жилья в Алтайском крае составил 53%; столько же – в Кемеровской области; в Омской области – 50,3%; в Томской области – 34,4%; в Красноярском крае – 25,9%, в Новосибирской области – 23%?!
В планах государства – довести к 2015 году его долю в общем объёме возводимого жилья в стране до 60%. В реальном выражении это означает примерно 54 млн. кв. м2 в год по России, что потребует массированного применения оптимальных по форме и эффективных по содержанию современных градостроительных технологий в строительстве жилья для «всех».
Тем не менее обязательное внедрение инновационных градостроительных технологий есть необходимое, но пока совершенно недостаточное условие преодоления негативных тенденций в ценообразовании на продукты жилищного строительства. В течение многих лет региональные власти ведут упорную борьбу за то, чтобы сделать жильё доступным, но результат получился абсолютно противоположный – цены на квартиры по-прежнему растут.
В самом деле, анализ количественных и качественных (ценовых) показателей неопровержимо свидетельствует – чем больше ввод жилья, тем выше его стоимость! Парадоксально, но ныне широко распространённая в некоторых регионах практика государственной поддержки строительного комплекса в форме бюджетного субсидирования спроса на коммерческое жильё, является катализатором постоянного и неуклонного роста цен, фактором, блокирующим появление новых предложений на рынке строительства доступного жилья. И это вполне закономерно, поскольку попытки влиять на процесс создания продукта (квартир) с целью его оптимизации на конечной стадии строительной цепочки, на стадии приобретения (покупки), когда цена на коммерческое жильё фактически уже сформирована, совершенно бесперспективны и несостоятельны. С точки зрения государственных интересов такая теория и практика ни к чему, кроме как неэффективному расходованию бюджетных средств и консервации монопольно высоких цен на рынке, не приводит.
Другими словами, субсидирование только спроса в современных условиях, в условиях разбалансировки жилищного рынка – это однозначно антирыночное, антигосударственное занятие, поскольку вопреки объективным законам экономики, создаёт благоприятные условия для одновременного, парадоксального роста объёмов и цены на строительную продукцию! И, наоборот, совершенно другая картина, когда государственная власть занимается своими прямыми обязанностями – созданием условий и предпосылок для реализации общественных интересов в сфере жилищного строительства, стимулированием опережающего развития базисных, инфраструктурных направлений жилищного строительства (градостроительная документация, инженерное обеспечение) – надёжного залога последующей гармонии между спросом и предложением, основы для правильного формирования строительного рынка. 
Однако это не значит, что государство будет самостоятельно строить новые дома, помогать строительным компаниям, вкладывать деньги в развитие их бизнеса и таким странным образом регулировать ценовую политику. Это значит, что роль государства в лице регионального правительства, как одного из основных субъектов градостроительной деятельности, должна многократно возрасти, и особенно в вопросах государственного управления и регулирования территориальным развитием, в целях минимизации негативных последствий не научного, эмпирического подхода к территориальному планированию, столь характерному для общества безудержного потреб-ления и градостроительного нигилизма.
Формируя рынок, государство действует по рыночным принципам, и его основной задачей является создание условий для развития жилищного строительства и сбалансированное стимулирование спроса и предложения на жилищном рынке. На сегодняшний день лишь 20% семей в состоянии приобрести жильё самостоятельно или с помощью заёмных средств, однако даже этот ограниченный платёжеспособный спрос превышает предложение на рынке жилья, что приводит к постоянному росту цен. Кроме того, по мнению экспертов, ипотека не станет доступной для россиян ещё как минимум 10 лет. Таким образом, опора в решении жилищной проблемы на односторонние меры экономического свойства – очередное глубокое заблуждение некоторых высокопоставленных адептов таких подходов, поскольку необходимость стимулирования покупательского спроса возникает, как правило, в условиях реального перепроизводства товара в определённой ценовой категории при обязательном наличии у населения соответствующей денежной массы, предусмотренной на эти цели. Современное же состояние жилищного «рынка» характеризуется как раз отсутствием этих двух обязательных условий. Другими словами, спрос есть, и он огромен, но предложением воспользоваться невозможно, ввиду его полного несоответствия потенциальным возможностям большинства.
С учётом вышеизложенного, исходя из норматива перспективной жилищной обес-печенности в НСО до 2025 года – 35 м2/чел. т. е. до современного уровня развитых европейских стран, имея в виду, что существующая обеспеченность в НСО сегодня составляет порядка 22м2/чел., предстоит построить за плановый период не менее – 34,5 млн.м2, что означает ввод в среднем 2,5 млн.м2 ежегодно, при этом доля доступного жилья, в соответствии с государственным заказом, должна существенно вырасти, в
т. ч. и в первую очередь за счёт возведения не менее 1,25 млн.м2 (50%) малоэтажных типов домов. При этом не лишним будет напомнить, что доступным жильём в соответствии с ФЦП «Жилище» считается жильё, при котором средняя стоимость стандартной квартиры размером 54 кв. метра будет равна среднему совокупному денежному доходу семьи из трёх человек за 3 года», или около 30 тыс. руб/м2 для Новосибирской области, что в действительности, является ценой реального массового спроса. Однако, к сожалению, существующая средняя цена предложения на рынке находится в пределах 54,2 т. руб/м2, что свидетельствует о наличии нежелательного дисбаланса. Для поддержания необходимого баланса государству необходимо сформировать соответствующее современному состоянию общественных отношений новое предложение на рынке в целях возрождения массового и устойчивого спроса.
«Надо шире использовать такую известную и раньше в России, и сейчас у наших соседей за границей практику использования жилых помещений, как аренда жилья. В Европе, например, сегодня до 60% граждан европейских стран проживает в съёмных домах и квартирах, в США – это 35%, в России – только 5%. При грамотном планировании, поддержке государства, причём на всех уровнях, жильё для сдачи внаём может стать действительно способом решения жилищных проблем для очень многих граждан России, в том числе и при переезде с места на место, на новые места работы, безусловно, будет повышать мобильность населения, что для экономики крайне важно» (из выступления В.В. ПУТИНА).
Расчёты показывают, что те же средства, направленные на формирование (стимулирование) нового предложения на рынке доступного жилья в форме организации государственного заказа на строительство государственного арендного (съёмного) жилья, на принципах ГЧП (государственно-частного партнёрства) по реально обоснованной себестоимости строительства, могли бы дать гораздо более ощутимый социально–экономический эффект, чем «одноклеточное» выборочное бюджетное субсидирование покупательского спроса на коммерческое жильё.
Это один из возможных вариантов реального обеспечения граждан альтернативным коммерческому сектору, востребованным типом съёмного (арендного) государственного (служебного) жилья, что должно стать приоритетом государственной жилищной политики, поскольку позволяет создавать продукт, не обременённый прибавочной стоимостью, а потому доступный для большинства населения. При этом земля для такого типа застройки должна предоставляться на безвозмездной основе и, кстати говоря, в полном соответствии с положениями Земельного кодекса РФ – на основе избирательности (конкурса), где определяющим критерием служит не количественный фактор – объём рублей за гектар, а качество, доступность и сроки предполагаемого к строительству арендного жилья т. е. базовые приоритеты национального проекта «Доступное и качественное жильё …».
«Земля должна предоставляться тем, кто строит социальное, экономичное жилье и социальные объекты, – бесплатно (в обмен на ограничение продажной цены жилья)» – В.В. ПУТИН.
Пришла пора решительно освободится от догматичных, устаревших подходов к жилищному Zagorodnov_2рынку как некой саморегулируемой системе, требующей всего лишь некоторого ограниченного экономического (финансового) участия государства только в целях стимулирования спроса на (?!) – коммерческое жилье, с одной стороны, и неограниченного администрирования –
с другой, по факту, приводящего к бессмысленному
(см. табл.) наращиванию объёмов ввода недоступного для большинства населения жилья, да ещё, сдаваемого, как правило, «под самоотделку».
Что потребует решения ряда первоочередных задач:
1. Создание конкурентной среды в сфере жилищного строительства за счёт формирования альтернативного коммерческому – сектора доступного государственного арендного (съёмного) жилья на базе государственного заказа, через механизм государственно-частного партнёрства (ГЧП) с применением преимущественно высокоплотной малоэтажной застройки городского типа.
2. Планомерное и научно-обоснованное территориальное развитие с использованием разработанных и утверждённых документов территориального планирования и градостроительного зонирования и, что особенно актуально, обеспечение необходимыми ресурсами планов их реализации.
3. Эффективное и бережное освоение народных бюджетных средств на возвратной основе (налоговые отчисления в бюджет), обусловленное спецификой применения государственного заказа на основе ГЧП (государственно-частного партнёрства).
4. Обеспечение государственным арендным жильём наиболее важных прорывных, инновационных направлений экономики региона, как стимулирующего фактора возникновения дополнительных рабочих мест.
5. Подготовка условий и предпосылок для ввода (учёта) вновь возводимого жилья со 100% степенью готовности «под отделку».
6. Ориентация на опережающее развитие инфраструктурных направлений рынка строительства жилья – инженерная подготовка (документация, строительство) площадок нового жилищного строительства.

И только в этом случае за плановый период до 2025 г. можно будет всерьёз рассчитывать на возникновение нового качественного уровня в жилищной сфере – современного уровня развитых стран. С позиции градостроительства это означает – от безумной гонки за гектарами городских территорий и квадратными метрами малодоступных квартир, в губительном водовороте т. н. «рыночного саморегулирования», до поворота к регулируемой государственной градостроительной политике на основании государственного заказа, для достижения в первую очередь качественных показателей, что потребует применения прогрессивного общеевропейского стандарта – поквартирного статистического учёта вводимого жилья, вместо «накачанных» валовых показателей в тыс. м2, не отражающих, по субъективным причинам реального положения с обеспеченностью жильём населения.
Не менее актуальными, чем собственно капитальное строительство, для успешного развития градостроительства в регионе становятся проблемы так называемой дальнейшей либерализации и оптимизации органов государственного управления, контроля и регулирования градостроительной деятельности.
Градостроительство, как особо значимая область проектной деятельности, как высшая стадия архитектурного творчества, как один из наиболее действенных механизмов государственного строительства в широком смысле, как любой механизм, требует определённых технических условий своего безаварийного существования.
А в условиях экстремальных, рыночных – тем более. К этим техническим условиям безусловно, относятся государственные органы управления и регулирования территориального развития и градостроительства региона, включающие в себя в соответствии с действующим Градостроительным кодексом РФ, в том числе и в первую очередь, функции надзора за соблюдением градостроительного законодательства. Необходимо организовать процесс по приведению структуры органов государственной власти в сфере градостроительства и архитектуры в соответствие с поставленными Градостроительным кодексом РФ задачами и прямым указанием В.В. ПУТИНА – по своевременному и достаточному обеспечению документами территориального планирования и градостроительного зонирования и последующему их сопровождению.
Стоит отметить, что ныне искусственно «засушенные» органы государственного управления территориальным планированием и градостроительством нечто иное, как один из немногих реальных государственных инструментов по претворению в жизнь судьбоносного плана модернизации, новой индустриализации и вступления на инновационный путь развития. Ибо совершенно очевидно, что этим планам не суждено воплотиться в жизнь без жёсткого государственного управления и надзора, поскольку столь сложный технически и сверхзатратный экономически инновационный поток неизбежно обмелеет и засохнет, и как следствие – распадётся на жалкие осколки – по степени прибыльности, в рамках «саморегулируемых», а, значит, фактически непредсказуемых и неуправляемых процессов, стремящихся и изначально настроенных в первую очередь на быстрое и лёгкое получение максимальных барышей с минимальными усилиями.
Но практическое претворение таких подходов, как показала жизнь, в принципе невозможно без модернизации и усовершенствования самой политической системы. В эпоху агонии капитализма, к сожалению, строительство (архитектура и градостроительство) из основного средства производства, средства, стимулирующего развитие производительных сил и производственных отношений из основы безопасного и устойчивого развития государства, стало банальным средством наживы и чистогана, превратилось в товар, продукт, как сейчас принято выражаться, со всеми прилагаемыми атрибутами и реквизитами этого почти браконьерского промысла: частная собственность на землю и на общественные фонды потребления, ростовщичество, возведенное в ранг официоза, невозможность планирования в государственных масштабах, коммерциализация государственного управления и, наконец, как итог – беспредельная коррупционность и социально-экономическая стагнация (стабилизация). Эти и другие отличительные черты капиталистического строя сегодня вступают в непримиримое противоречие с гуманистическим началом человеческого бытия, должного быть отражённым не в дурно пахнущих продуктах жизнедеятельности общества потребителей, а в прекрасных произведениях архитектуры и высокого искусства общества созидателей, при этом имеющиеся теперь уже не многочисленные государственные органы управления и регулирования градостроительной деятельностью (там, где они ещё чудом уцелели) должны были бы служить своеобразным гарантом сохранения паритета между общественными и частными интересами, изначально антагонистическими, регуляторами, гармонизирующими это основное цивилизационное противоречие, неким институтом государственной стабильности. Социальное государство, в первую очередь, обязано обеспечить общественную безопасность в широком смысле – гарантировать приемлемые градостроительные условия существования и развития для своего народа, независимо от места проживания и социального статуса. Государственная политика в сфере территориальной градостроительной политики и архитектуры будет признана населением лишь тогда , когда она будет признана моральной, то есть соответствующей представлениям большинства о правде и справедливости. 
«Каждый имеет право на жилище… Органы государственной власти и органы местного самоуправления поощряют жилищное строительство, создают условия для осуществления права на жилище… Малоимущим гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов…» (Конституция. Глава 2. Статья 40).

 
 
 
Баннер
Баннер
Баннер
Баннер