Главная | Архитектура и строительство | Статьи | Градостроительство | Малоэтажное домостроение в крупном городе… ?! (Публ. в сокращении)

Градостроительство

Малоэтажное домостроение в крупном городе… ?! (Публ. в сокращении)

Е. И. Загороднов, профессор НГАСУ (СИБСТРИН), Новосибирск

ZagorЖилая малоэтажная застройка в городе в последнее время
должна стать одним из самых массовых объектов архитектурной деятельности. С каждым годом в нашей стране расширяются масштабы и ускоряются темпы жилищного строительства, повышается качество проектирования и застройки жилых районов.
В то же время продолжает оставаться актуальной задача совершенствования градостроительных, проектных решений, повышения их экономичности, архитектурной выразительности,
обеспечения наилучшей архитектурно-планировочной организации жилых малоэтажных районов и микрорайонов.

В настоящее время проблема развития малоэтажного строительства в городах рассматривается как социально-политическая и экономическая задача первостепенной важности. К разработке вопросов градостроительного зонирования и экономики планировки городов надо подходить с широких государственных позиций, во всеоружии всех знаний, необходимых для определения реальных экономических условий развития города на ближайшие и более отдалённые периоды. Между тем вопросы экономики городского жилищного строительства наиболее слабо разработаны в градостроительных проектах, и в этом состоит один из недостатков работ по планировке городов на современном уровне. Основной – в крайне неэкономичном использовании, как правило, ограниченных городских территорий.

В планах государства – довести к 2015 году долю малоэтажного домостроения в общем объёме возводимого жилья в стране до 60%, что потребует многократного увеличения существующих в некоторых регионах, а особенно в Новосибирске, темпов строительства малоэтажки. Во исполнение законного, конституционного права граждан на жилище, исходя из норматива перспективной жилищной обеспеченности в НСО до 2025 года, согласно утверждённой схеме территориального планирования НСО – 30-35 м2/чел., т. е. до современного уровня развитых европейских стран, имея в виду, что существующая обеспеченность в НСО сегодня составляет порядка 22 м2/чел., предстоит построить за плановый период не менее 34,5 млн. м2, что означает ввод в среднем по НСО 2,5 – 3,0 млн. м2 ежегодно и, соответственно, не менее 1,5 млн.м2 (60%) малоэтажных типов домов, в том числе 1,0 – 1,2 млн. м2 в Новосибирске.

Разные территории с течением времени развили разные типы морфологии застройки, при этом всех их объединяет наличие одного базового параметра – плотность застройки. Отталкиваясь от этого параметра, можно выделить две противоположные модели развития территорий: модель экстенсивного развития, также называемая стихийным разрастанием застройки, и модель интенсивного развития, называемая также компактной застройкой. В связи с этим Новосибирскому бассейну (Новосибирск и пригороды) предстоит сделать судьбоносный выбор: стать ли ему компактным образованием или превратиться в разросшуюся «раскисшую» агломерацию. На этом фоне преимущества высокоплотной малоэтажной застройки и соответствующих проектов комплексного освоения территорий, конечно, становятся всё более очевидными, а приоритет такого рода жилья – наиболее вероятным сценарием перспективного городского развития. Во-первых: малоэтажки  достаточно быстро возводятся благодаря современным технологиям, весь процесс занимает от месяца до полугода всего-то.

Во-вторых, мы знаем почему – потому что для строительства должны использоваться, как правило, так называемые домокомплекты, которые почти на 90% подготовлены в заводских условиях. Кстати говоря, это обусловливает и вполне приличное, хорошее качество этих строений, поскольку делается всё в заводских условиях.

В-третьих, рыночная стоимость таких домов вполне сопоставима с ценой эконом-жилья в многоэтажных домах, а в случае применения инновационных градостроительных проектов и гораздо ниже. Тем более это актуально в связи с недавним вводом в Новосибирской области завода по выпуску автоклавного газобетона и конструкций для комплектного домостроения с мощностью более 300 тыс. м2 жилья в год. При этом определяющим при застройке городских территорий является правильный выбор наиболее эффективной системы расселения, ориентированной на первоочередное обеспечение доминантного слоя (среднего класса) доступным малоэтажным жильем экономического класса, исходя из перспективной нормы обеспеченностью жилой площадью. Однако, анализируя существующую практику малоэтажного домостроения в свете вышесказанного, приходится констатировать определённую неразвитость планировочных решений малоэтажных жилых образований, демонстрирующую определённую закоснелость и догматизм архитектурных и градостроительных решений, не вполне отвечающих потребностям современного городского сообщества, что приводит:

- к низкой  плотности городской застройки вообще и малоэтажной, в частности, и как следствие этого:

- к неоправданно высокой ресурсоёмкости – территориальной, инфраструктурной и т. п.;

- к затруднениям в нормативном обеспечении территории объектами социально-бытового и культурного назначения, по критериям шаговой доступности;

- к низкому уровню комфортности среды, обусловленному невозможностью создания приемлемых условий ввиду чрезмерной просматриваемости и проветриваемости, а также низкой степени сезонного использования территории;

- к ограничению возможностей по социализации населения, столь характерной для индивидуального способа расселения, обусловленного неоднородным составом населения как по возрастным, так и профессиональным признакам;

- к гипертрофированному масштабу застройки на базе архаичной, микрорайонной планировочной структуры жилых поселений, присущей, как правило, для многоэтажной типологии застройки периода расширенной индустриализации.

 

Отсюда приоритеты градостроительного и социально-экономического развития крупного города:

1) Выявление территорий, нуждающихся в соответствующем обустройстве на базе малоэтажного домостроения, обеспечив при этом баланс занятости населения, т. е. разработать концепцию (стратегию) социально-экономического развития городской территории.

2) Определение оптимальной величины городского пространства в увязке с прогнозируемым количеством населения с тем, чтобы одновременно обеспечить условия расселения и потребления; полицентрическое  развитие городской агломерации, поиск наибольшего равновесия между средой обитания и занятостью внутри уже урбанизированного пространства. Это равновесие необходимо для лучшего функционирования и меньшей стоимости  регионального транспорта и, что особенно актуально, для финансового равновесия местных муниципалитетов – поскольку есть налогооблагаемая база, будет и бюджет.

3) Ограничение использования новых неосвоенных территорий, жёсткое ограничение территориального расползания вновь образуемых малоэтажных микрорайонов за счёт повышения нормативной плотности застройки, без ущерба для качества среды обитания на базе перехода к инновационным градостроительным технологиям – квартальному принципу застройки городских селитебных территорий и массовому применению эффективных форм высокоплотной малоэтажной застройки.

4) Сохранение особо ценных, пригородных, сельскохозяйственных угодий, поскольку, по большому счёту, в условиях глобальной экономики единственное средство сохранить стабильность городов – это сельское хозяйство. Обладайте вы хоть всеми богатствами мира, если вам нечем питаться – вы полностью, с потрохами, зависите от других. Бизнес и торговля создают богатства и иллюзию стабильности, что мы сейчас наблюдаем и чему являемся немыми свидетелями, но только сельское хозяйство обеспечивает истинную свободу и подлинную демократию для всех без исключения.

5) Возведение компактного города с высокоплотной малоэтажной застройкой. «Растягивание» города чрезмерно увеличивает расходы на содержание социальной и инженерной инфраструктуры. Плотная застройка характеризуется более низкими энергетическими затратами, интенсивной социальной жизнью и возможностями для обеспечения безопасности жителей. Она же позволяет эффективно использовать системы общественного
транспорта. Градостроительство сегодня – это не освоение новых территорий, а реабилитация промышленных зон и конверсия обширных городских деградирующих территорий.

6) Приоритетное развитие общественного транспорта. Современный город – это город людей, а не автомобилей. Город для автомобилистов потребляет много энергии и оказывается неудобным: львиную часть пространства занимают дороги и парковки. Выход – в приоритетном развитии систем общественного транспорта. Хит последних 10–15 лет – скоростной трамвай. Кроме того, в ходе градостроительного  планирования развитием городских территорий  совершенно необходимо уже сегодня закладывать прогрессивные планировочные решения, изначально ведущие к значительному развитию дорожной сети (практически до уровня 22% площади городских улиц и дорог по отношению к территории селитьбы), что на порядок выше существующего положения с обеспеченностью автодорожной инфраструктурой, и как следствие – снижению непомерной нагрузки на городской организм. Одним из эффективных механизмов, реально обеспечивающим столь высокий уровень, может служить массовое применение вновь актуального квартального принципа городской застройки, в том числе преимущественно малоэтажной.

7) Формирование общественных пространств. Речь идёт об участках города, предназначенных для беспрепятственного посещения публикой: парках, развлекательных центрах, пешеходных зонах, музеях, лекториях и так далее. Развитые общественные пространства обеспечивают высокое качество жизни в городе.

8) Сокращение общей площади открытого городского пространства при одновременном многократном увеличении количества локальных общественных площадок, для улучшения их фактического качества и содержания оставшихся пространств.

9) Возвращение к квартальной структуре города. Современное градостроительство отказывается от архаичной микрорайонной структуры города в пользу компактных малоэтажных кварталов. В чём достоинства квартала? В гармоничном балансе «общественное – частное». Улицы по фронту квартала становятся общественными пространствами с магазинами, кафе и проч. При этом внутри кварталов создаются уютные дворы. Плюс квартальная застройка обеспечивает большую транспортную проницаемость города. Но самое главное – кварталы значительно меньше микрорайонов, такая застройка воспринимается более человечной. В кварталах, в отличие от микрорайонов, возможно создание полноценных коммунальных зон.

10) Отказ от функционального зонирования города. Принцип жёсткого функционального зонирования города, когда в районе сконцентрированы здания с одной функцией (жильё, офисы или промышленность), был введён в мировую практику в 1920-е годы, чтобы отодвинуть жилые районы от «грязных» заводов. Сейчас для многих городов это уже неактуально. Отказ от жёсткого функционального зонирования позволяет избежать маятниковой миграции населения по маршруту «район жилья – район работы». Многофункциональная малоэтажная застройка создаёт новую городскую среду – более разнообразную и интенсивную по коммуникациям.

11) Строительство нового «старого» типа социального жилья – государственного арендного жилья. В последнее десятилетие правительства европейских государств стали резко увеличивать бюджеты, отведённые на строительство социальных типов жилья (некоммерческая аренда), что доказывает: либеральная модель, когда человек зарабатывает и сам покупает себе жильё, не работает для всё большей части населения. Для поддержания необходимого баланса между спросом и предложением властям необходимо сформировать соответствующее современному состоянию общественных отношений, новое предложение на рынке в целях удовлетворения массового  спроса на доступное жильё. Ничто не мешает либо вернуть госсобственность, либо организовать государственные строительные компании, либо самое простое и эффективное – разместить госзаказ на государственное арендное жильё в частных строительных компаниях по приемлемым ценам и предложить его на рынке, тем самым сбив спекулятивные цены, и за счёт уменьшения перечисленных расходов можно добиться кардинального уменьшения издержек строительных компаний.

12) Государственное регулирование. Любой план инновационного развития территории обречён на провал, если он не имеет экономической основы, ибо совершенно очевидно, что ему не суждено воплотится в жизнь без жёсткого государственного управления  и надзора, поскольку столь сложный технически и сверхзатратный экономически инновационный поток неизбежно обмелеет и засохнет, и как следствие – распадётся на жалкие осколки по степени прибыльности, в рамках саморегулируемых, а, значит, фактически непредсказуемых и неуправляемых процессов, стремящихся и настроенных, в первую очередь, на быстрое и лёгкое получение максимальных барышей с минимальными усилиями. Предлагаемая модель градостроительного развития ищет пути достижения максимального эффекта от всё возрастающих государственных капиталовложений, одновременно создавая условия и предпосылки для «правильного» развития рынка недвижимости с максимальной пользой для общества. Роль местных властей наряду с государственными институтами в процессе реализации предлагаемой модели является определяющей. Необходимо сформировать и начать осуществлять специальную политику, направляющую развитие в соответствии с моделью компактного города, на основании разработанных и утверждённых градостроительных документов, учитывающих массированное применение в городе эффективных малоэтажных технологий.

Учитывая вышеизложенное, принимая во внимание все обстоятельства – преимущества и недостатки традиционных форм обустройства малоэтажных жилых посёлков – перед специалистами-градостроителями встаёт задача поиска новых форм, учитывающих современные тенденции жилищного строительства на следующих базовых принципах: эффективность, энергосбережение, экономичность, экологичность и эргономичность (принцип «5Э»). По сути дела, речь идёт о разработке универсальной градостроительной системы квартального типа за счёт применения комбинации из различных типов малоэтажных зданий (многоквартирных, блокированных, индивидуальных) и как следствие этого – получение новых потребительских свойств или нового содержания:

а)       обеспечение высокой конкурентоспособности за счёт высоких технико-экономических показателей малоэтажной застройки городского типа и как следствие – низкой ресурсоёмкости, прежде всего территори-
альной;

б)       выход на новый, более высокий уровень комфортности среды за счёт создания оригинальной системы полузамкнутых дворовых пространств (внутренних двориков), выразительного фасада путём обустройства озеленённых фрагментов территории (внешних двориков), работающих на общую композицию;

в)       достижение высокой степени социализации населения на базе создания межквартальных и межрайонных коммунальных зон для размещения объектов соцкультбыта, отдыха и спорта;

г)        высокая степень унификации, универсальности и вариативности малоэтажной застройки – без существенного  изменения конструктивной и планировочной структуры.

 

АиС №7-8 (117-118) 2013

 

 
 
 
Баннер
Баннер
Баннер
Баннер