Главная | Архитектура и строительство | Статьи | Градостроительство | Чёрное на красном

Градостроительство

Чёрное на красном

zagorodnovЕ. И. Загороднов, профессор НГАСУ (СИБСТРИН), Новосибирск

«Если в 2000 году средняя по стране цена квартиры площадью 54 кв. м равнялась типичному годовому доходу россиянина за шесть лет, то в 2010 году – уже за 18 лет», – констатирует директор Института экономики города Александр Пузанов. По этому показателю мы – в первой мировой тройке. Ещё менее доступны метры только в Монако и на острове Мэн. Для сравнения: работающий венгр может накопить на аналогичную квартиру за три года, новозеландец, бельгиец и австриец – за четыре, испанец, австралиец и француз – за 5–7 лет...»

Раз за разом, вступая в… перманентный процесс теперь уже окончательного решения жилищной проблемы, новосибирские власти, и это надо признать, весьма преуспели на этом поприще, из года в год добиваясь «ввода в эксплуатацию» рекордного по местным меркам количества (почти 1500 тыс. м2), по меткому выражению господина Президента РФ «так называемых метров жилой площади» (ПУТИН В. В. Истра.16.04.2012). Достигнут ли будет при этом исторический максимум строительства в НСО именно пригодного жилья, а не «так называемых  метров» – этого нам пока доподлинно не известно.

Но если внимательнее взглянуть на все это внешнее красно-кирпичное  великолепие городских новостроек так сказать вооруженным глазом, да ещё в вечернее время, то с изумлением можно обнаружить пустые чёрные глазницы  одно-, двух- и, наконец, трёхкомнатных квартир, сиротливо, в полной темноте, скучающие без своих хозяев – это так называемые квадраты  или жильё, исполненное по упрощенной схеме и официально, на полном серьёзе, без кавычек, принятое государством в эксплуатацию… «под самоотделку»?! А что, вполне в духе  так называемой саморегулируемой экономики по-русски: сам сделай, сам и живи. Короче – всё сам.  Для справки: по данным Гильдии строителей, с отделкой сейчас сдаётся только 7% новостроек. Остальное жильё –
обман зрения, мираж голые «коробки» без полов, обоев и сантехники. Ну чем вам не суверенный способ строительства «доступного» жилья и ускоренного выполнения государственной программы по обеспечению «так называемыми квадратными метрами» доверчивых, но выносливых россиян, в рамках своеобразно истолкованного тандемом  (госчиновник + бизнес) частно-государственного партнёрства, так сказать «в крепкой связке»: частный застройщик, безусловно, сдаёт свой коммерческий полуфабрикат, а государство, соответственно, как бы условно принимает и регистрирует это «готовое жильё», при обоюдном полном и совершенном удовольствии сторон, исходя при этом, видимо, в силу давней привычки, как бы из высших государственных интересов.

Но всё же остаётся пока не решённой одна проблема – сущий пустяк. Вот уже в течение многих лет власти ведут «упорную и бескомпромиссную» борьбу за то, чтобы сделать такого рода, с позволения сказать – жильё ещё более доступным и качественным, хотя, казалось бы, куда уже более доступнее и качественнее,  разве что теперь  без окон и дверей. Тем не менее результат получается абсолютно противоположный – цены на квартиры по-прежнему неуклонно и регулярно растут. В самом деле, анализ итоговых количественных и качественных (ценовых) показателей работы строительного комплекса НСО за последние годы неопровержимо свидетельствует: чем больше ввод жилья, тем выше его стоимость?!

Парадоксально, но ныне так широко распространённая в регионе практика государственной поддержки строительного комплекса в форме бюджетного субсидирования  спроса (государственная субсидия + ипотека)  на коммерческое жильё, является эффективным катализатором постоянного и неуклонного роста цен, фактором, блокирующим появление новых предложений на рынке строительства доступного жилья. И это вполне закономерно, поскольку попытки влиять на процесс создания продукта (квартир) с целью его оптимизации на завершающей стадии строительной цепочки – на стадии приобретения (покупки), когда монопольно высокая цена на коммерческое  жильё фактически уже сформирована – совершенно бесперспективны и несостоятельны. С точки зрения государственных интересов, такая теория и практика ни к чему, кроме как к неэффективному расходованию бюджетных средств и добровольно принудительной консервации монопольно высоких цен на «рынке», не приводит. Другими словами, субсидирование только спроса в современных условиях, в условиях разбалансировки жилищного рынка, – это, однозначно, антирыночное, а следовательно, и антигосударственное занятие, поскольку, вопреки объективным законам рыночной экономики,  создаёт благоприятные условия для удивительного, с точки зрения здравого смысла, роста объёмов и цен на строительную продукцию одновременно?!

На этом фоне, а тем паче после известных инициатив Президента РФ есть хороший повод вновь поговорить о малоэтажном строительстве и о некоторых аспектах  этого, безусловно, перспективного вида жилищного строительства. В период наибольшего расцвета отечественного небоскрёбостроительства данная свыше новая «старая» форма решения задачи по обеспечению граждан доступным и качественным жильём на малоэтажной основе в своё время многим казалась достаточно спорной и, конечно же, далеко не идеальной. Однако отныне, по-видимому, новым должно стать содержание предложенной формы – доступность и качество массового жилья, а также иной, более весомый вклад государства в практическую реализацию своих же приоритетов. Это неизбежно потребует от него дополнительных усилий и мер по государственному регулированию и поддержке: организационной, законодательной и финансовой.

Но сие вовсе не означает, что государство должно, как это зачастую происходит сейчас, помогать строительным компаниям и ипотечным спекулянтам, субсидируя  народные (бюджетные) деньги в развитие их частного бизнеса и таким, по меньшей мере, странным образом стимулируя только спрос уже многие годы, безуспешно пытаться регулировать жилищную ценовую политику. Это означает, что, формируя рынок жилья, государство должно действовать по рыночным принципам и вследствие этого его священной обязанностью является сбалансированное стимулирование спроса и предложения на жилищном рынке, при этом основной крен государственной жилищной политики надо направить на то, чтобы на порядок увеличить предложение государственного, социального жилья, и таким образом сбить спекулятивную цену.

В этом смысле мы уникальны, у нас его (социального жилья) – почитай, нет, хотя потребность в нём огромная. В очереди на квартиры в России стоят  миллионы человек. В мире принят понятный критерий: если некто тратит на аренду или содержание крыши над головой более 22% дохода, у него – жилищные проблемы, и государство обязано помогать. Людей с такими сложностями немало в любой стране (например, 25% – в США, 56% – в Британии). Поэтому массово строят государственное социальное жильё с дешёвой арендой и льготной коммуналкой. Идеальным показателем считается, если на такие квартиры приходится треть жилого фонда. Интересно, что, чем севернее страна, тем выше эта доля. Например в Скандинавии – 45%. В мире придумано множество рецептов, как вытащить людей из трущоб и картонных коробок. Скажем, в Австралии нет бездомных – все имевшиеся в наличии 105 тыс. «бомжей» получили квартиры от государства.
Еще 480 тыс. жителей страны (при населении в 18 млн.) компенсируют до 80% квартплаты. В Великобритании жильё почти так же недоступно народу, как в РФ. Там за последние 12 лет дома подорожали на 160%, а доходы населения выросли только на 35%. Поэтому в Альбионе не только массово доплачивают молодым семьям и т. п., но также компенсируют из бюджета до половины цены квартиры. Но, самое главное – с 1997 г. правительство вложило 128 млрд. долл., чтобы довести долю социального жилья до 31%.

А в Бразилии придумали свой рецепт. В этой стране все, как у нас, – только 5% населения способны купить жильё за свой счёт. Поэтому бразильцы решились на эксперимент. Городские власти выкупают большие участки земли, делают план территории, подводят коммуникации и продают в рассрочку наделы нуждающимся под строительство жилых домов. Средний срок стояния в очереди на участок – 1,5 года. Земля обходится очень дёшево – рассрочка выплачивается 10–15 лет, ежемесячный платёж – 100–150 долларов. Вдобавок город помогает при строительстве домов и даже бесплатно предоставляет услуги архитектора.

Но вернёмся к суровым российским реалиям. Согласно опросу ВЦИОМа половина населения нуждается в улучшении жилищных условий, но деньги на это есть лишь у считанных процентов. При этом правительство вкладывает львиную долю средств программы «Жилище» в развитие ипотеки. Оно рассчитывает – проценты упадут, и скоро квартиры в кредит смогут купить 60% семей. Но это утопия, при нынешних ценах даже самые дешёвые кредиты на квартиру – «пожизненная кабала с минимальным взносом». Значит, как ни крути, без социального жилья не обойтись, и чем раньше это поймут наверху, тем лучше. Понадобится его очень много – до 1 млрд. кв. метров. На это и нужно в первую очередь тратить жилищную помощь (господдержку). Следовательно, самый основной тезис, которого не хватает в текущей государственной жилищной политике – это предложение жилья со стороны государства. Ничто не мешает государству в лице его  региональных строительных министерств сформировать и разместить госзаказ на государственное арендное, в первую очередь мало-этажное жильё (народные дома), в частных строительных компаниях по приемлемым (сметным) ценам и предложить его на рынке, тем самым своевременно поддержав застройщиков в тяжёлый период вялотекущего кризиса, при этом сбив спекулятивные цены, и за счёт уменьшения необоснованных расходов и доходов добиться оптимизации издержек строительных компаний. По классической теории цена формируется в зависимости от кривой спроса и предложения. Ведь даже «тупому доценту» уже совершенно ясно – чем выше будет предложение, тем ниже будут цены на жильё.

Это будет необходимое, но явно недостаточное условие для создания долгожданного рынка массового (доступного) городского жилья, поскольку предел по осуществлению такого рода масштабных проектов жилищного строительства на базе традиционных методов и подходов к градостроительству в существующих территориальных границах большинства крупных городов, в и т. ч. Новосибирска, практически уже достигнут. И, действительно, положение продолжает только усугубляться. Уже идут, идут в кулуарах провокационные разговоры о предстоящем «неизбежном» расширении границ и так уже непомерно «растянутого» города с необоснованно низкой плотностью городской застройки. Этот повышенный интерес к территориальной экспансии со стороны муниципалитета и местного бизнеса, как представляется, связан с заманчивой перспективой коммерческой застройки престижных пригородных земель, а не с решением действительных насущных городских проблем.
Но, справедливости ради, приходится признать, что эта ситуация существует и становится очень острой. Решение давно уже назрело. Но решение взвешенное и обусловленное, прежде всего, анализом реальной обстановки и подтверждённое технико-экономическими выкладками и расчётами, а не принятое походя, волюнтаристски, исходя лишь из интуиции одного или группы заинтересованных чиновников и их вполне «понятного» стремления к активности любой ценой.  Другими словами, верное решение – мудрое решение, основанное на строго научном фундаменте положений основного документа городского территориального планирования, утвержденного Генерального плана, где запланированные территории для перспективного жилищного строительства совокупно  составляют 2187,6 га (п.5.3.1.4 ГП стр.93), и в случае застройки этих территорий с нормативно-допустимой для мегаполиса высокой плотностью 420 чел/га ( СНиП 2.07.01-89*) из  расчёта перспективного расселения с жилищной обеспеченностью, установленной в Схеме территориального планирования НСО до 2025 г. – 30 м2/человека, достигаются следующие  показатели:

а) по численности населения – 918792 человек;

б) по количеству жилого фонда – 27,564 млн. м2.

Таким  образом, территории, определённые  Генеральным планом для перспективного жилищного строительства, с большим запасом фактически обеспечивают потребности города в земельных ресурсах на плановый период до 2030 г., а именно 27,564 млн. м2 против  26,368 млн. м2 по Генеральному плану. Кроме того, дополнительно в г. Новосибирске существуют так называемые зоны сезонного проживания – «дачные, садоводческие и огороднические общества», определённые в размере 30831 га, или 7,8% городской территории
(п. 3.1.5 ГП стр. 17 ). При использовании данной городской территории в целях жилищного строительства  дополнительно получаем:

а) по численности  населения – 1,61 млн. чел.;

б) по  количеству  жилого  фонда – 48,27 млн. м2.

Из этого  следует, что суммарно, территориальные возможности города, определённые  генеральным  планом, даже без учёта реконструкции и реновации устаревшего жилого фонда, составляют:

а) по численности населения – до 2,528 млн. человек;

б) по количеству жилого фонда – до 75,84 млн. м2.

Вывод очевиден: существующие территориальные ресурсы Новосибирска  практически  дают  возможность  увеличения жилого фонда на плановый период  до 2030 года до 75,84 млн. м2 – при потребности  определённой генеральным планом в 26,328 млн.м2. С большой долей вероятности можно утверждать, что перспективы  территориального развития Новосибирска до 2030 г. в соответствии с утверждённым генеральным планом с большим, как минимум, тройным запасом, обеспечены. Дальнейшее развитие города должно быть основано не на простом, примитивном количественном росте за счёт приращения территории города, а на основе качественных показателей – выходе на нормативную плотность застройки, массовом применении инновационных форм малоэтажной высокоплотной застройки городского типа, ликвидации ветхого и аварийного жилья, реконструкции и реновации устаревающего жилого фонда, а также выноса промпредприятий за городскую черту. Решение этих задач позволит,
с одной стороны, соответствовать политике обустройства территории города, которая  сводится к удовлетворению региональных столичных амбиций и оптимальному и конструктивному взаимодействию и сотрудничеству с остальной территорией и Новосибирской агломерацией, что предполагает определённый период сдержанного территориального роста, на базе примата качественных показателей над количественными. Изменение границ города, не подтверждённое данными утверждённого Генерального плана, не может быть признано
актуальным и целесообразным. И в качестве ещё одного доказательства приведу весьма характерную цитату из текста основного городского документа (стр. 52. Генерального плана): «Поскольку резервы свободных территорий  для  комплексного строительства подходят к своему исчерпанию, необходимо будет осваивать неудобные территории, реконструировать обширные участки усадебной малоэтажной застройки и промышленные зоны». Ну что тут добавить – золотые слова!

Отсюда приоритеты градостроительного и социально-экономического развития региональной столицы:

1) Выявление территорий, нуждающихся в соответствующем обустройстве, обеспечив при этом баланс  занятости населения, т. е. разработать концепцию (стратегию) социально-экономического развития территории.

2) Определение величины пространства в увязке с прогнозируемым количеством населения с тем, чтобы одновременно обеспечить условия расселения и потребления.

3) Ограничение использования новых неосвоенных территорий, жёсткое ограничение территориального расползания малоэтажных микрорайонов за счёт повышения нормативной плотности застройки без ущерба  для качества среды обитания.

4) Возведение компактного города с плотной застройкой. «Растягивание» города чрезмерно увеличивает расходы на содержание социальной и инженерной инфраструктуры. Плотная застройка характеризуется более низкими энергетическими затратами, интенсивной социальной жизнью и возможностями для обеспечения безопасности жителей. Она же позволяет эффективно использовать системы общественного транспорта. Градостроительство сегодня – это не освоение новых территорий, а реабилитация промышленных зон и конверсия обширных деградирующих территорий.

5) Приоритетное развитие общественного транспорта. Современный город – это город людей, а не автомобилей. Город для автомобилистов потребляет много энергии и оказывается неудобным: львиную часть пространства занимают дороги и парковки. Выход – в приоритетном развитии систем общественного транспорта. Хит последних 10-15 лет – скоростной трамвай.

6) Формирование общественных пространств. Речь идёт об участках города, предназначенных для беспрепятственного посещения публикой: парках, развлекательных центрах, пешеходных зонах, музеях, лекториях и так далее. Развитые общественные пространства обеспечивают высокое качество жизни в городе.

7) Сокращение общей площади открытого городского пространства при одновременном многократном увеличении количества локальных общественных площадок, для улучшения их фактического качества и содержания оставшихся пространств.

8) Возвращение к квартальной структуре города. Современное градостроительство отказывается от архаичной микрорайонной структуры города в пользу компактных малоэтажных кварталов. В чём достоинства квартала? В гармоничном балансе «общественное-частное». Улицы по фронту квартала становятся общественными пространствами с магазинами, кафе и проч. При этом внутри кварталов создаются уютные дворы. Плюс квартальная застройка обеспечивает большую транспортную проницаемость города. Но самое главное: кварталы значительно меньше микрорайонов, такая застройка воспринимается более человечной.
В кварталах в отличие от микрорайонов возможно создание полноценных коммунальных зон.

9) Отказ от функционального зонирования города. Принцип жёсткого функционального зонирования города, когда в районе сконцентрированы здания с одной функцией (жильё, офисы или промышленность), был введён в мировую практику в 1920-е годы, чтобы отодвинуть жилые районы от «грязных» заводов. Сейчас для многих городов это уже неактуально. Отказ от жёсткого функционального зонирования позволяет избежать маятниковой миграции населения по маршруту «район жилья – район работы». Многофункциональная застройка создаёт новую городскую среду – более разнообразную и интенсивную по коммуникациям.

10) Строительство нового «старого» типа социального жилья – государственного арендного жилья. В последнее десятилетие правительства европейских государств стали резко увеличивать бюджеты, отведённые на строительство социального (государственного арендного) жилья, что доказывает: либеральная модель, когда человек зарабатывает и сам покупает себе жильё, не работает для всё большей части населения. Для поддержания необходимого баланса между спросом и предложением властям необходимо сформировать соответствующее современному состоянию общественных отношений новое предложение на рынке в целях удовлетворения массового спроса на доступное жильё.

11) Государственное регулирование. Любой план инновационного развития территории обречён на провал, если он не имеет экономической основы, ибо совершенно очевидно, что ему не суждено  воплотиться в жизнь без жёсткого государственного управления  и надзора, поскольку столь сложный технически и сверх- затратный  экономически инновационный поток – неизбежно обмелеет и засохнет, и как следствие – распадётся на жалкие  осколки (как в Сколково) по степени прибыльности, в рамках саморегулируемых, а, значит, фактически непредсказуемых и неуправляемых процессов, стремящихся и настроенных в первую очередь на быстрое и лёгкое получение максимальных барышей с минимальными усилиями. Предлагаемая модель градостроительного развития ищет пути достижения максимального эффекта от всё возрастающих государственных капиталовложений, одновременно создавая условия и предпосылки для «правильного» развития рынка недвижимости с максимальной пользой для общества. Роль местных властей наряду с государственными институтами в процессе реализации предлагаемой модели является определяющей. Необходимо сформировать и начать осуществлять специальную политику, направляющую развитие в соответствии с моделью компактного города, на основании разработанных и утверждённых градостроительных документов. Власти должны будут принимать чёткие, научно обоснованные решения по вопросам пространственной организации, таким, как развитие общественного транспорта, размещение новой малоэтажной жилой застройки и её типологий, утверждение проектов инфраструктуры и расходов на общественно значимые проекты. Власти должны создать позитивный климат для реализации политики перспективного развития с помощью механизмов поощрения и мотивации, активного подключения частного бизнеса и создания условий для государственно-частного партнёрства.

 
 
 
Баннер
Баннер
Баннер
Баннер