Главная | Архитектура и строительство | Статьи | События | Итоги и тенденции развития рынка недвижимости. Рождественский саммит 2014

События

Итоги и тенденции развития рынка недвижимости. Рождественский саммит 2014

AiS11292015vnutr32

Информационная поддержка – журнал «Архитектура и строительство Омской области»

В январе в Омске прошёл традиционный Рождественский саммит недвижимости, организованный Омским отделением Российской гильдии управляющих и девелоперов России. В большинстве крупных городов подобные саммиты являются площадкой для комплексного подведения итогов работы в сфере первичного рынка жилья, коммерческой недвижимости, риэлторского бизнеса.
Омская попытка вновь собрать девелоперов (застройщиков), архитекторов и власть – понять текущую ситуацию и наметить пути для дальнейшего развития рынка –не совсем удалась. Омским участникам строительного и проектного рынка по-прежнему глубоко безразлично то дело, которому они посвятили свою жизнь, как, впрочем, и судьба этого рынка. При том, что в Омск приехали их коллеги из Екатеринбурга, Нижнего Новгорода, Санкт-Петербурга и других городов.


Непосредственно в первой части, касавшейся строительного рынка и градостроительства, на себя обратили внимание несколько выступлений. В частности, заместителя главного архитектора города Омска Светланы ШЕВЧЕНКО – о параметрах генплана Омска, а также полномочного представителя РГУД в Екатеринбурге, председателя совета директоров «Корин Холдинг» Андрея БРИЛЯ, заместителя генерального директора института «Ленгипрогор» Константина СТОРОЖЕВА и омского архитектора Никиты ШАЛМИНА.
Андрей БРИЛЬ в своём выступлении отметил, что города-миллионники – это опорные пункты развития страны. И Омск – один из важнейших в этом смысле центров, что, по заверению выступающего, не является дежурным комплиментом, т. к. то, что происходит в Омске, имеет значение и для многих других городов.
«Момент сейчас действительно сложный. Но мы все многое прошли и паники особенной на рынке нет. При этом все девелоперы оценивают прошедший год как крайне удачный: по объёмам выполненных работ, продаж, ценовой конъюнктуры. Все понимают, что это случилось, в том числе, благодаря девальвации рубля и возникшему ажиотажу», – сказал свердловский эксперт.
К чему рынок, по мнению Андрея БРЫЛЯ, должен готовить себя в следующем году?
Происходящее в стране во многом связано с санкциями и прочими внешними причинами. Хотя кризисная ситуация в экономике создавалась на протяжении последних, как минимум, трёх лет. И в большей степени она связана с проблемами финансового сектора – все понимают, что в стране нет проектного и инвестиционного кредитования. В результате, поскольку нет длинного инвестиционного кредитования (имеется в виду не ставка, а именно длина), то вся деловая активность из всех сегментов недвижимости перемещается в один – жильё, как правило, эконом-класса. Поэтому сейчас работают только короткие проекты.
В этом году придётся наблюдать очевидное падение платёжеспособного спроса. И сказать – насколько – не сможет никто, т. к. «подушка сбережений» покупателей уже в основном истрачена. К тому же не очень понятна ситуация с занятостью населения и состоянием основных работодателей.
Естественная и беспощадная борьба правительства с инфляцией привела к противоположным результатам. И предстоящая инфляция ещё смоет часть платёжеспособного спроса.
Поскольку существует проблема с кредитованием вообще, то в данный момент ключевой вопрос, отмечает эксперт, – что будет с ипотекой? Сейчас выставляются запретительные ставки – при формальных разговорах, что ипотека не «сворачивается». Здесь необходимо чёткое прояснение позиций основных банков по ипотеке – Сбербанка, ВТБ, Газпромбанка.
Не менее важно, и на что особо обратил внимание Андрей БРИЛЬ, это планы руководства региона и города – кого власть будет поддерживать, какие объёмные задачи ставит администрация. Правильные цели и задачи в конкретном исчислении, с сопутствующей инфраструктурной подготовкой площадок, процедурой землеотведения и запуском всех процессов – от этого будет зависеть весь рынок.
Гильдия управляющих и девелоперов России считает своей текущей задачей – определить в регионах, где есть такая возможность, сколько и в каких сегментах стоит вести строительство. Ведь существует конкретный показатель – объём поглощения. И в этом смысле задача игроков рынка – начать координировать свои усилия. Если эту работу не сделать, то весь строительный рынок будет болтаться бесконечно между перепроизводством и недопроизводством.
Также Андрей БРИЛЬ коснулся темы грядущих цен на жильё. По его мнению, цена в 2015 году на первичном рынке снижаться не будет, т. к. девальвация сама по себе фактически снизила цены на 40-50%. Но девальвационный шок длится максимум полгода-год, и за это время экономика адаптируется. Тем более к концу 2014 года девелоперские компании подошли к кризисной ситуации гораздо более готовыми, чем это было в 2008 году: нет той катастрофической закредитованности и необходимости немедленно, по любым ценам сбрасывать квадратные метры.
Вопрос отношений архитектурного сообщества и девелоперов также остаётся актуальным для отрасли. По словам эксперта, у обеих сторон есть масса претензий и встречных вопросов.
Андрей БРИЛЬ сформулировал несколько вопросов от имени девелоперов в адрес архитекторов: « ...Что является единицей городской застройки? Точка, микрорайон, квартал? И какие единицы на каких территориях должны быть основными. Можно сказать – давайте все будем строить квартал. Но кто может сказать, что такое квартал? Например, с точки зрения функций недвижимости. Даже не с точки зрения архитектуры. Ведь архитектор – это не рисовальщик весёлых картинок. Архитектор – человек, который создаёт образ жизни, среду обитания, в которой люди живут и выполняют какие-то функции. Сегодня это очень содержательный вопрос, о котором не с каждым архитектором можно содержательно поговорить.
Ещё одно – архитектурный стиль. Я с большим уважением отношусь к производителям фасадных и светопрозрачных конструкций и к тем, кто любит стиль конструктивизм. Но господствующий стиль, например в Екатеринбурге, – это эклектика. Ничего плохого в этом нет. Но есть ощущение, что сейчас должен родиться какой-то новый архитектурный стиль.
Очень важная, с нашей точки зрения, градостроительная проблема – как уплотнить застройку центров городов-миллионников России? Существует совершенно бредовая, мифическая идея, что центры наших городов переуплотнены и точечная застройка – это плохо, поэтому «давайте начнём раздвигать города, осваивать окраины» и т. д. В профессиональном сообществе на этот счёт есть давно понятное мнение: плотность всех российских городов-миллионников, включая Москву, существенно ниже европейских городов, и это не идёт на пользу российским мегаполисам, т. к. экономически рассчитано и определено – компактный город дешевле и эффективнее в эксплуатации, чем город, расползающийся по окраинам. К тому же здесь ещё одна проблема – деградация центров городов. Это тоже очень неприятный момент, с которым надо бороться и который никак нельзя допустить.
Ещё один фактор. Мы все на пороге жёсткой необходимости комплексной реконструкции центров городов-миллионников – с уплотнением застройки, изменением архитектурного облика и тотальной реконструкцией инженерной и транспортной инфраструктуры. Мы понимаем, что расползание городов – это не очень хороший процесс. Но надо также понимать, как найти земельный ресурс для развития стройки.
Ещё один правильный вопрос – девелоперов часто и справедливо обвиняют в уничтожении памятников архитектуры. Но нам бы хотелось, с точки зрения хороших девелоперов, отметить другое. Здесь вопрос архитектурному сообществу – а как строить новые памятники архитектуры?»
Никита ШАЛМИН, архитектор (Омск) продолжил темы, поднятые Андреем БРИЛЕМ.
В частности, зодчий отметил, что вопрос о единицах городской застройки надо решать, учитывая плотность населения. И привёл следующий пример: Омск. Население 1 млн. 200 тыс. человек, территория – 64 тыс. га. Город Бангкок – 64 тыс. га, население – 12 млн. Москва в старых границах – около 70 тыс. га, население официально – 5 млн. человек.
Таким образом, у города Омска потенциал для строительства в существующих границах очень большой. В чём проблема? Почему мы не можем этот потенциал реализовать? Ставит вопрос Никита ШАЛМИН. Ответ, по его мнению, заключается в типологии зданий и застройки.
Сейчас в Омске – диктат индустриального домостроения. « ...А типовое домостроение – это секционный дом в разных вариантах, где сразу выплывают ограничения по ориентации, инсоляции,  организации пространства, потому что маленькую жилую группу из него не сделать. И такой сегодняшний город мало кому нравится», – комментирует архитектор.
Заказчиком этой ситуации выступают строительные корпорации, которые завязаны на сборный железобетон или кирпич, и им необходимо это реализовать. А риэлторам потом предстоит убедить людей, что это
хорошо.
В общем, получается, что элемент городской застройки диктуется зданиями, имеющими определённый шаг. Отсюда – микрорайонная структура, шаг магистралей и т. д. Поэтому домостроительные  корпорации диктуют все градостроительные документы – проекты планировки, например. Как отметил архитектор, у власти денег нет на градостроительную документацию, при этом рассчитывать на население, как заказчика, тоже невозможно. «Формирование заказа – это задача предпринимательского сообщества. Исходя из этого, уже можно говорить о другом типе технологий, другом типе жилья. Ведь существует масса других типологий жилья: галерейный дом, коридорный дом, здание с выносом коммуникаций и т. д. При этом единица застройки – это единица собственности. Пока же складывается парадоксальная ситуация: у нас собственность – квартира, в целом многоквартирный дом – уже не понятно, квартал – вообще не понятно.
Надо выработать некое универсальное понятие – «жилая группа», которая уже может формировать квартал, район. Это более управляемый объект», – комментирует Никита ШАЛМИН.
Также архитектор отметил озвученную проблему центра городов. По его мнению, точечная застройка эффекта не даст, поэтому нужен комплексный подход. «Если мы поставим суперобъект в очень сомнительное окружение, без решений по этому соседству – эффекта не будет. Будет социальный конфликт – а что делать с развалюхами?» – отмечает Н. ШАЛМИН.
В этом смысле, с точки зрения архитектора, очень показателен проект реконструкции Любинского проспекта в Омске. Инвесторы и апологеты проекта никогда не решат проблему активизации жизни улицы Ленина за счёт установки, например, парковок вдоль этой улицы. Надо шире смотреть, ведь для торговли сейчас есть мегакомплексы, и мелкие магазинчики Любинского просто неконкурентоспособны, что сейчас и происходит. Комплексу необходима какая-то глобальная идея, например городского пассажа. «А сейчас 2,6 млрд. рублей будет потрачено на то, чтобы ничего не сделать», – резюмировал архитектор.
Именно такой комплексный подход, показавший свой общественный и коммерческий успех, был реализован в ряде городов Сибири питерским институтом. Об этом опыте участникам саммита рассказал заместитель генерального директора  института «Ленгипрогор» Константин СТОРОЖЕВ.
На иллюстрации представлен реконструированный квартал 130 исторической застройки в Иркутске. Подробнее о создании этого уникального объекта – читайте в следующем номере журнала. От себя добавим, что аналогичная судьба могла бы ждать омский уникальный объект – «Казачья слобода». Но для этого власть, бизнес и общество должны любить свой город и принимать смелые, креативные решения по выявлению его самобытных уникальных сторон, ради которых горожане насыщают жизнью свой город и туда едут туристы.

AiS11292015vnutr33

AiS11292015vnutr34

АиС№1(129) 2015 г.

 

 

 
 
 
Баннер
Баннер
Баннер
Баннер
Закрыть

У нас новый сайт!

Вся актуальная информация на новом сайте!

idsmedia.ru

Перейти