Главная | Архитектура и строительство | Статьи | События | Точка, точка, запятая... К вопросу о точечной застройке Новосибирска

События

Точка, точка, запятая... К вопросу о точечной застройке Новосибирска

Е. И. ЗАГОРОДНОВ, профессор НГАСУ (СИБСТРИН), член общественного совета по градостроительству и промышленности строительных материалов по Новосибирской области, член межрегионального экспертного совета журнала «Архитектура и строительство»

zag_A_11_2013Уплотнительная или точечная застройка в условиях современного мегаполиса всё более приобретает характер неизбежной катастрофы. Несмотря на все заверения городских  властей, точечная и уплотнительная застройка никуда не делись. Они продолжаются. С двойным упорством и тройной наглостью новостройки впихиваются в наши дворы, в наше общественное пространство. Уничтожают их уникальность и самобытность. Уничтожаются детские площадки, разрушаются исторические памятники, тысячами вырубаются деревья и кустарники, на месте вырубленного и уничтоженного возникают жилые башни с подземными автостоянками, а чаще без них. Более того, в процессе строительства разрушаются близлежащие дома, создаётся угроза жизни многих людей. Конечно, всё это происходит не из каких-то садистских побуждений, а просто ради наживы конкретных, вполне определённых лиц. И не случайно точечная застройка уже давно стала притчей во языцех в градостроительной практике нашего города. В связи с этим любопытно будет сравнить обозначенные позиции по проблемам точечной застройки у региональной и муниципальной ветвей власти соответственно.

«При принятии решений по застройке того или иного участка необходимо учитывать требования граждан», заявил губернатор Василий ЮРЧЕНКО на рабочем совещании с участием специалистов профильных подразделений правительства региона и мэрии Новосибирска. Василий ЮРЧЕНКО отметил: «Вопрос так называемой «точечной» застройки сегодня очень актуален. Он должен быть поставлен на регламентную основу. Мы должны выйти на решения, которые были бы точно выверенными и в долгосрочной перспективе украшающими наш город. Должны чётко выдерживаться все градостроительные, противопожарные нормы. Очень высока роль тех, кто принимает решения о предоставлении участка под строительство. На момент принятия решения необходимо предусмотреть все возможные последствия». А вот, по мнению мэра Новосибирска Владимира ГОРОДЕЦКОГО, точечная застройка – это любое строительство, которое ведётся возле жилых домов. «Я считаю, что точечная застройка – это нормальный, узаконенный элемент градостроительной политики. Она имеет право быть», – подчеркнул он. А что делать! Надо  и популизм соблюсти, и VIP-строителей не ущемить?

Задача по сокращению и окончательному искоренению точечной застройки глобальная. Она и на завтра, и на послезавтра. Она навсегда. Поэтому очень плохо, что данная работа ведётся недостаточно активно, да ещё в таких мелких масштабах. Это – не нормальная работа городских властей. У нас есть генплан, и развитие города должно идти по нему. И абсолютно правильно было принято решение губернатором о запрете точечного строительства. Точечная застройка – это, как правило, не массовое дешёвое жильё, а как раз дорогое жильё, которое сейчас на рынке не является наиболее востребованным и в своем большинстве простаивает. Также точечная застройка очень часто – это офисные центры, которых и так уже переизбыток на рынке.

У нас ведь, как привыкли, – чуть, что не так – вали всё на архитектора. Но, по правде говоря, задача увеличения объёмов строительства, неизменно подпитывающая точечный зуд, перед главным архитектором города теоретически должна стоять в значительно меньшей степени, чем перед другими должностными лицами строительного ведомства. Задача главного архитектора – практически «отсмотреть» каждый проект, представленный инвесторами и застройщиками и принять решение, исходя из большого количества переменных: это и архитектурный облик города, и инфраструктурная составляющая, особенно транспортная, и актуальность данного проекта для города или микрорайона и т. д. И всё это вместе взятое под постоянным «мягким» давлением кураторов строительного лобби. В этих непростых условиях ответственность за принятые решения, безусловно, должны нести первые лица, лица, по своему статусу имеющие достаточный, защитный «иммунитет» от внешнего воздействия, начиная с руководителя соответствующего профильного департамента и выше…. Ну и что из того? Да ничего! Только в результате большинство из заявленных на комиссию точечных объектов не вписывается в архитектурный стиль или даёт излишнюю нагрузку на инфраструктуру. А сколькие из них прошли процедуру публичных слушаний?! А вообще-то, согласно Градостроительному кодексу, застройка в уже существующих границах микрорайона возможна только после публичных слушаний. Это значит, что решение данного вопроса во многом зависит от желания самих граждан. Пожалуйста, если сможете убедить граждан в необходимости такой застройки, то нет вопросов. А в противном случае – это явное и грубое нарушение градостроительной политики и градостроительного законодательства. В этих условиях, должен, наконец, проявиться  государственный подход в фундаментальных вопросах управления, регулирования и надзора за процессами градостроительного развития муниципальных образований. Государственные органы управления и регулирования градостроительной деятельностью должны и могут служить своеобразным гарантом сохранения паритета между общественными и частными интересами, увы, изначально антагонистическими, обязаны обеспечить общественную безопасность – гарантировать приемлемые градостроительные условия существования и развития для своего народа, независимо от места проживания и социального статуса. Другими словами, законы надо исполнять, а в случае неисполнения – и власть употреблять!

Губернатор особо подчеркивает, что при принятии решений по застройке того или иного участка необходимо учитывать требования граждан, проводить активную работу, в том числе привлекать общественность к работе градостроительного совета, что и было сделано. По инициативе губернатора недавно был создан и начал свою работу общественный совет по вопросам градостроительства и промышленности строительных материалов в Новосибирской области, когда в очередной раз слова губернатора продолжились реальными делами.

Давайте на минуту представим, что в силу особого положения строительной отрасли власти откажутся от своих популистских заявлений и разрешат строительство всех объектов, признанных точечными. Проекты точечной застройки начнут «вклиниваться» в полноценные районы со сложившейся инфраструктурой. Часть из них будет возведена на территории детских площадок и зеленых зон. Предположим, за счёт этого рынок или субъекты рынка  получат дополнительно в ближайшие несколько лет десятки тысяч квадратных метров и миллионы рублей в карман, но вряд ли это повлияет на статистику,  разве что на уровень коррупции.  Все-таки дома строятся не на 1-2 месяца, а на десятки лет, и потом их нельзя будет просто взять и переставить в другое место. Строительство  должно подниматься не с точечной застройки, а с комплексной реконструкции кварталов. Точечное строительство – не значит более дешёвое. Когда речь идёт о развитии кварталов, то город берёт на себя часть финансовых обязательств, которые существенно помогают застройщикам реализовать тот или иной проект. То есть комплексная застройка реализуется не только за счёт инвесторов, но и за счёт казны. А вот точечная застройка – всегда только за счёт инвесторов. При этом она, как правило, обременена очень большими ограничениями, которые удорожают строительство примерно на 20%. Например, нельзя строить по ночам, значит, у тебя не может быть трёхсменной работы, а это увеличивает сроки строительства. Почти всегда при точечной застройке встаёт вопрос «посадки» домов на уже существующие сети. Новосибирск и так уже «трещит по швам» с инженерией, и не факт, что частный инвестор сможет потянуть перекладку этих сетей. Таким образом, комплексное строительство как раз выгоднее. Поэтому говорить о том, что город или отрасль что-то потеряет от запрета точечной застройки, неверно. Скорее – несколько инвесторов потеряют недополученную прибыль, и только лишь. По этой причине запрет на «точку» должен стать не исключением, а правилом в работе мэрии, в лице её профильного департамента. Для нормального функционирования строительного комплекса есть и другие меры. Например: как отметил глава региона, наиболее актуальными становятся вопросы реновации старого жилого фонда (пятиэтажек и даже девятиэтажек), развития территорий комплексной застройки.  Мэр видит проблему несколько в другом свете, объявляя всё ту же точечную застройку на месте ветхого и аварийного жилья перспективой для развития города. Хотя эффективность такого шага  вызывает множество споров и дискуссий.  Программа сноса (реновации) некомфортного жилья – это тоже в каком-то смысле точечная застройка, но только «правильная точечная застройка», на которую городские власти могут и должны возлагать свои главные надежды и чаяния.  При этом под снос пойдут ни много ни мало, а миллионы квадратных метров, а на их месте появится современное комфортное жильё. То есть строительные компании получат свободные участки с инфраструктурой под застройку, а часть компаний получит ещё и бюджетное финансирование. Реальная альтернатива точечному беспределу –  комплексная жилая застройка на базе реновации застроенных территорий.

Ну а пока в Новосибирске  по-прежнему не стихают скандалы вокруг точечной застройки. Дискомфорт, ухудшение условий жизни для жителей близлежащих домов создаёт не сама по себе принадлежность застройки к категории «точечной», а систематическое нарушение норм обеспеченности и соотношений, предписанных действующими правилами и градостроительными нормами.  Точечная застройка по своей природе противоречит идее создания благоприятных условий
проживания граждан и сохранения экологически нормальной среды обитания и должна быть исключена из градостроительной практики нашего города раз и навсегда!

А начиналось всё так. В своё время, чтобы восполнить нехватку социально-культурной инфраструктуры в городе, мэрия решилась на отмену земельных аукционов под некоммерческую застройку. Представители администрации утверждали, что это сделано для того, чтобы привлечь инвесторов. Земельные участки по целому ряду назначений предоставлялись без аукциона, а именно: под строительство объектов инженерной инфраструктуры, подземных и наземных паркингов, сооружений религиозного назначения, а также объектов социально-культурной направленности. Это – детсады, школы, поликлиники, больницы, станции скорой медицинской помощи, объекты культуры: театры, музеи, библиотеки. Однако застройщики, получив землю под социальный объект, например под подземную парковку, а то, прости господи, и под храм божий, используют её в своих, сугубо корыстных, но отнюдь не божеских  целях.

А какие проблемы? В самом деле, назначение объекта можно с лёгкостью изменить одним росчерком пера чиновника уполномоченного департамента мэрии.  Включение в список «льготных» объектов, например  паркингов, привело к тому, что по всему городу «строятся многоуровневые паркинги с административными помещениями» на предоставленных без конкурса земельных участках, и даже менять назначение не придётся – ну и что, что в паркинге два этажа, а в административных помещениях – двадцать два: «Что не запрещено, то разрешено!». Таким образом, якобы благая инициатива превращается в нечто обратное. Впрочем, ничего удивительного, как всё благое в России, что начинается хорошо, может очень плохо закончиться. А что вы хотели? Где мёд, там и пчелы или мухи, – так будет вернее. И вовсе не удивительно, что вдруг,  откуда ни возьмись, появляются коррупционные составляющие, и вы не поверите, даже могут появиться «специальные люди», которые начнут приторговывать социальной землей, совсем не под социальные нужды. Расклад такой: либо на начальной стадии будут получать землю по минимальной цене без аукциона и потом пытаться изменить вид либо разрешенного использования, либо целевое назначение, либо будут пытаться изменить ту постройку, которую они хотели бы воздвигнуть на земле. И это повсеместно, когда дело касается точечной застройки так сказать «социального плана». Технология надувательства проста и представляет нехитрую трехходовую комбинацию – сначала безобидное получение т. н. безконкурсной земли для социальных нужд (напр. подземная парковка), затем, «без шума и пыли» трансформация «по-тихому» т. н. социальной парковки в супермаркет с надстройкой надземных этажей – и, наконец, «под занавес» – дальнейшее расширение бизнеса и соответствующее продолжение надстройки.  Как по писаному – «пусти погреться, а то так есть хочется, что переночевать негде…». Налицо ползучий захват земли. И все это, разумеется, с молчаливого согласия, надеюсь, пока не заметных для глаз обывателей, т. н. «благодеятелей» от власти.

«Точка» плоха и неприемлема, когда в проект закладывается желание недобросовестного застройщика и курирующего его чиновника построить лишь сами квадратные метры и сэкономить на инфраструктуре и благоустройстве, создав дополнительную, усиленную сверх нормы нагрузку на существующие окружающие объекты, которыми уже пользуются жители домов вокруг места будущей стройки. А тем более – когда объект точечной застройки планируют расположить на месте уже и так многократно перегруженном объектами бизнеса, торговли и обслуживания. При определении параметров будущей стройки местные власти обязаны заложить (а застройщик, безусловно, принять!) правильные соотношения между жилыми метрами, количеством  машиномест в паркинге и на открытых стоянках, сетью проездов, объектами благоустройства, торгово-сервисными объектами и прочая, прочая, прочая. Только такая застройка имеет право называться комплексной,  а значит, нормативно допустимой и единственно приемлемой. Всё остальное – «от лукавого», а потому вне закона, и не просто безобидное самодеятельное творчество, а в большой мере – градостроительное вредительство и саботаж государственных приоритетов.

На деле, как правило, мы имеем дело с попыткой полузаконного строительства: когда застройщик, получив разрешение на проектирование, поставит забор и начнёт надстраивать этажи. Он, конечно же, понимает, что могут найтись люди, которые на стадии проектирования скажут, что по закону объект здесь не умещается. Но объект уже стоит, и он «под шумок» правдами,  а скорее, неправдами всё равно получает разрешение. И в этом беда, поскольку администрация города считает, что большая часть незаконных построек должна быть узаконена, то есть нарушитель рано или поздно получит необходимый документ. А это говорит о том, что нарушитель будет снова нарушать. Картина проста: ты нарушил закон – это форменное безобразие, так вот теперь иди и получи за это документ. Стремление местной власти заработать денег на инвесторах приводит к тому, что в любой свободной точке, которую инвестор выберет, даётся добро на застройку. Реально политику города делают те, у кого есть деньги. Они выбирают участок и продавливают разрешение на строительство. И практически вся крупная и мелкая  точечная застройка в СНиПы не вписывается. Например, согласно прежним нормам строительства жилого фонда расстояние между разными объектами не должно быть меньше высоты близлежащих зданий. При точечном строительстве никого уже не интересует, что новые объекты не только закрывают солнечный свет в квартирах соседних домов, что детям негде играть, а старикам сидеть на лавочках, что машины новых соседей могут переехать зазевавшегося жителя соседнего дома, более того – может просесть грунт и дом получит трещину, а городской бюджет, соответственно, дополнительную «дыру». Тем не менее предложения об осуществлении точечной застройки зачастую преподносятся как благо для окружающих, а возводимый объект квалифицируется чиновниками как необходимый для совершенствования общей структуры существующей территориальной планировки.

Да что там чиновники, хотя бы и высокого ранга, суд, наш родной суд, который «самый справедливый на свете», и тот, как правило, на их стороне. А, впрочем, ничего удивительного. Вспомните классику: «Где суд, там и неправда» (Л. Н.Толстой
«Война и мир», часть 4).

Не от того ли формы точечной застройки у нас столь многообразны и предоставляют изощрённым инвесторам замечательную возможность маскироваться под «благодетелей». Таковыми могут быть, в том числе, предложения (по-видимости), выносимые в интересах граждан, например о возведении объекта розничной торговли шаговой доступности. Идея, конечно, благородная – улучшить жизнь горожан, проживающих в окрестных домах, предоставив им возможность приобретать товары и обслуживание неподалеку от своего дома. Правда, одно «но»! Зачастую жители не нуждаются ещё в одной сто первой точке розничной торговли или бизнеса. Кто же тогда заинтересован в новом точечном строительстве? Во всяком случае, не жильцы домов, придомовая территория которых, на их беду, приглянулась инвестору и местным властям. Для жильцов такое строительство означает грубое вторжение в среду обитания с постоянной работой грузового автотранспорта под их окнами и прочими «прелестями». Все беды новосибирцев, проживающих вблизи точечной застройки, из-за позиции городской власти, из-за системного решения, которое проводится департаментом строительства и архитектуры вот уже многие годы. Но, наверное, как говорится – пора и честь знать.

Аис№11-12 2013

 
 
 
Баннер
Баннер
Баннер
Баннер
Закрыть

У нас новый сайт!

Вся актуальная информация на новом сайте!

idsmedia.ru

Перейти