Главная | Архитектура и строительство | Статьи | События | Федеральный фонд содействия развитию жилищного строительства. Азбука ЖСК

События

Федеральный фонд содействия развитию жилищного строительства. Азбука ЖСК

Специально для журнала «Архитектура и строительство»

Азбука ЖСК

Благодаря участию Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства в развитии кооперативного рынка жилья цену квадратного метра удаётся снизить на треть

Жилищно-строительные кооперативы вновь становятся привлекательным способом решения жилищного вопроса. В СССР жилищные кооперативы были едва ли не единственной легальной возможностью приобретения частного жилья и без государственной очереди. Сегодня основным двигателем ещё не забытого способа коллективного строительства стал Федеральный фонд
содействия развитию жилищного строительства (Фонд «РЖС»).

Учёным, военным, многодетным

В России до настоящего времени вопросы создания жилищных кооперативов были частично урегулированы Жилищным кодексом РФ и Федеральным законом от 30.12.2004 г. № 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах». Вместе с тем эти законы не определяют льготного порядка предоставления жилищным кооперативам земельных участков. Согласно требованиям статей 301 и 302 Земельного кодекса РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются юридическим лицам для жилищного строительства исключительно на аукционах.

Появление на рынке такого игрока, как Фонд «РЖС», в активе которого сосредоточены федеральные земельные ресурсы, сделало кооперативы более доступным механизмом строительства жилья для отдельных категорий граждан. По расчётам экспертов Фонда, в таких ЖСК цена квадратного метра может быть дешевле на 25-30% по сравнению со среднерыночной стоимостью. Были приняты  законы, наделяющие Фонд «РЖС» полномочиями по безвозмездной передаче земельных участков вновь образованным ЖСК. В эти кооперативы вошли работники государственных академий наук, молодые учёные, молодые и многодетные семьи, военнослужащие, преподаватели высших учебных заведений, работники учреждений здравоохранения, культуры, работники организаций ОПК и других.

Федеральный орган исполнительной власти, государственная академия наук или орган государственной власти субъекта РФ вправе подать в Фонд «РЖС» ходатайство о подготовке предложения о передаче земельного участка в собственность Фонда «РЖС» в целях последующей передачи кооперативу. Или ходатайство об отборе земельных участков из земельных участков, находящихся в федеральной собственности или собственности Фонда «РЖС».

Кооператив может быть создан и на основе совместного ходатайства, например органов управления федеральной организации и органов государственной власти субъекта Федерации. Особенность такого кооператива в том, что он объединяет работников одной или нескольких категорий, которые совместно при участии Фонда решают свой жилищный вопрос.

Постановлением Правительства РФ от 9 февраля 2012 г. № 108 утверждены перечень отдельных категорий граждан, которые могут быть приняты в члены кооперативов, и основания их включения в списки участников кооператива.

Кто может быть принят в кооператив с государственной поддержкой

– Работники федеральных государственных унитарных предприятий – научных организаций.

– Работники федеральных государственных учреждений.

– Военнослужащие, проходящие военную службу по контракту и не являющиеся участниками накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих.

– Молодые ученые.

– Научные работники со стажем не менее 5 лет или инженерно-технические работники со стажем не менее 7 лет государственных академий наук (или подведомственных им организаций) 
и научных центров.

– Научно-педагогические работники высших учебных заведений со стажем не менее 5 лет.

– Граждане, имеющие трёх и более детей (независимо от места их работы).

– Молодые семьи.

– Работники государственных и муниципальных общеобразовательных учреждений, учреждений высшего профессионального образования, учреждений здравоохранения, учреждений культуры.

– Федеральные государственные гражданские служащие.

– Работники организаций оборонно-промышленного комплекса, включённых в сводный реестр организаций оборонно-промышленного комплекса.

Раньше правом на вступление в кооператив гражданин мог воспользоваться лишь единожды. Летом вступил в силу новый Федеральный закон «О внесении изменений в Федеральный закон «О содействии развитию жилищного строительства» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» в части совершенствования деятельности ЖСК. Закон разрешил гражданину воспользоваться своим правом ещё раз в том случае, если он был исключён из членов другого ЖСК, но до момента приобретения жилья или земельного участка, предназначенного для размещения объекта индивидуального жилого строительства, в собственность. При этом повторное включение граждан в списки будет происходить по общему правилу, то есть в тех случаях, когда у гражданина сохранились основания быть включённым в такие списки либо в члены кооператива в соответствии с Законом № 161-ФЗ.

При этом данная норма имеет обратную силу и распространяется на граждан, включённых в списки граждан, имеющих право быть принятыми в члены жилищно-строительных кооперативов и (или) вступивших в члены таких кооперативов до внесения соответствующих изменений.

Кооператив должен пройти государственную регистрацию. Для этого необходимо первоначально разработать проект устава кооператива, соответствующий требованиям типового устава кооператива, утверждённого Постановлением Правительства РФ от 6 июня 2012 г. № 558.

В проекте устава должны быть отражены сведения о местонахождении кооператива, виде деятельности кооператива, а также сведения о типах жилых помещений и их площади, которые планирует строить кооператив.

После разработки проекта устава необходимо обеспечить проведение общего собрания учредителей кооператива, на котором необходимо утвердить устав кооператива, избрать органы управления кооператива (членов правления, председателя правления, членов ревизионной комиссии), определиться с кредитной организацией, в которой кооперативом будет открыт счёт для перечисления паевых взносов членами кооператива.

Государственная регистрация кооператива осуществляется по месту его нахождения путём подачи заявления установленного образца с приложением протокола общего собрания учредителей кооператива, устава кооператива, а также документа об уплате госпошлины.

Параметры комфортного проживания

Фонд «РЖС» оказывает содействие по созданию жилищно-строительных кооперативов. В настоящее время в разной степени готовности находится 80 проектов создания кооперативов в 39 субъектах Российской Федерации.

Общее количество граждан, претендующих на вступление в кооперативы или уже вступивших в члены кооперативов, по этим проектам составляет более 10 900 человек. Общая площадь земельных участков Фонда «РЖС», предназначенных для передачи кооперативам, составляет более 740 га.

В Фонде были приняты решения о передаче 19 кооперативам земельных участков Фонда «РЖС» общей площадью 227, 91 га в 13 субъектах Российской Федерации. Общее количество членов указанных кооперативов составляет 1437 человек: ЖСК «Сигма» и ЖСК «Академический» (Новосибирская область), ЖСК «Остров» (Приморский край), ЖСК «Агрополис» (г. Пушкин), ЖСК «Ревизор» и ЖСК «Механик» (г. Санкт-Петербург), ЖСК «Полесье»
(Удмуртия), ЖСК «Альфа-2013» (г. Пермь), ЖСК «Университет» (г. Великий Новгород), ЖСК «Ника» (г. Иркутск), ЖСК «Учительский дом» и «Флагман 2014» (г. Саратов), ЖСК «Оазис» (г. Краснодар), ЖСК «Университет» (г. Рязань), ЖСК «Академический» (г. Улан-Удэ), ЖСК «Агро-Вилла Ст» (г. Ставрополь), ЖСК «Жилстрой» (г. Нальчик), ЖСК «Вектор» (г. Пермь) и ЖСК «Наукоград» (г. Омск).

Земельный участок, который планируется передать ЖСК, подбирается исходя из потребности в жилых помещениях экономического класса, заявленной членами таких кооперативов. Параметры такого жилья установлены
приказом Министерства регионального развития № 303. Это рекомендуемые минимальные площади для комфортного проживания как в многоквартирных домах, так и в индивидуальных жилых домах, домах блокированной застройки. Также Минрегионом определены требования к энергоэффективности.

Так, например, площадь однокомнатной квартиры в многоквартирных домах может варьироваться в пределах 28-45 кв. м. В отношении индивидуальных домов также есть определённые параметры. Площадь жилого дома должна составлять не более 150 кв. м, а территория участка –  до 10 соток. В случае с блокированной застройкой – до 4 соток.

Важно подчеркнуть, что участники ЖСК приобретают жильё за свой счёт и для них большие квартиры могут оказаться не по карману. Даже если это льготная категория, имеющая право на социальные выплаты, остаток средств предстоит внести самостоятельно.

После вступления в кооператив каждый член должен внести первоначальный паевой взнос для дальнейшего заключения договора безвозмездного срочного пользования. До недавнего времени размер первоначального паевого взноса составлял не менее 30% от стоимости заявленного им жилого помещения, рассчитанной исходя из средней рыночной стоимости 1 квадратного метра по ценам Госстроя России. Сейчас размер первоначального вноса снижен с тридцати до двадцати процентов.

Снижение продиктовано тем, что на начальной стадии реализации проекта строительства (до выхода на строительную площадку) кооперативу потребуется средства на проектные работы, инженерные изыскания, оплату услуг технического заказчика и т. д., что по общей практике существенно ниже 30%.

В связи с низким уровнем платёжеспособности членов кооператива многие из них финансируют данный взнос с использованием кредитных средств, что приводит к дополнительному начислению процентов, увеличивая нагрузку на заёмщика.

Кроме этого, задействуются другие механизмы снижения финансовой нагрузки на заёмщиков. Так, Фондом «РЖС» в соответствии с отдельными поручениями Президента РФ и главы Правительства РФ была оказана финансовая поддержка молодым учёным – участникам пилотного проекта «Каинская Заимка» в виде предоставления единовременной  социальной выплаты. Фонд перечислил 95 молодым учёным 106 590 000 рублей.

ОАО «Сбербанк России» совместно с Фондом «РЖС» разработаны специальные ипотечные продукты: для молодых учёных – участников пилотного проекта «Каинская Заимка»  с процентной ставкой от 9 до 11% и для членов ЖСК «Остров» с процентной ставкой 12,5%.

Одной из мер поддержки Фонда «РЖС», влияющей на снижение стоимости строительства, является безвозмездная передача кооперативам архитектурных проектов и проектной документации повторного применения (права их использования). В библиотеке Фонда «РЖС» находится 35 комплектов проектной документации (включая рабочие чертежи) жилых домов (индивидуальные жилые дома, жилые дома блокированной застройки, многоквартирные жилые дома), разработанных участниками архитектурных конкурсов. Также Фонд «РЖС» оказывает содействие в обеспечении земельного участка Фонда «РЖС», передаваемого кооперативу, инженерной инфраструктурой.

Во избежание удорожания жилья в процессе строительства была законодательно ограничена стоимость реализации проекта. В неё включены строительство жилья экономического класса, объектов инженерной инфраструктуры, выполнение инженерных изысканий, подготовка проектной документации, подключение объектов жилищного строительства к сетям инженерно-технического обеспечения и электрическим сетям и иные работы, товары, услуги, связанные со строительством. В соответствии с действующим законодательством стоимость проекта не может в совокупности превышать сумму паевых взносов, рассчитанную исходя из средней рыночной стоимости одного квадратного метра жилого помещения в соответствующем субъекте РФ, определённой профильным федеральным ведомством.

Не ошибиться в подрядчиках

ЖСК – самостоятельное юридическое лицо. Кооператив ведёт всю финансово-хозяйственную деятельность самостоятельно в соответствии с законодательством, в том числе и заключает все договоры подряда. Фонд осуществляет постоянный мониторинг освоения земельного участка, переданного кооперативу, как это делается в отношении всех проектов Фонда, а также оказывает методическую помощь. Фонд помогает кооперативу как в «начале пути» – на этапе организации и регистрации, так и впоследствии – при заключении договора безвозмездного срочного пользования, во взаимоотношениях с техническим заказчиком, подрядной организацией и во многом другом. Это очень важные моменты, при этом Фонд не подходит к работе формально, а максимально содействует на каждом этапе работы, помогая кооперативу решать все возникающие сложные вопросы.

Вместе с тем необходимо принять во внимание, что граждане – члены кооперативов, как правило, не обладают специальными знаниями и навыками, необходимыми для обеспечения на принадлежащем кооперативу земельном участке  жилищного строительства либо контроля над его осуществлением. Следовательно, указанные граждане не в полной мере защищены от недобросовестных действий третьих лиц, в том числе вступающих в договорные отношения с кооперативом с целью выполнения работ по строительству жилья экономического класса.

В этой связи принятый летом Федеральный закон внёс изменения, направленные на совершенствование отношений, возникающих между кооперативом и третьими лицами в связи со строительством жилья экономического класса на безвозмездно предоставленном кооперативу земельном участке.

В частности, предусматривается, что для обеспечения организации и выполнения работ по строительству жилья экономического класса и (или) объектов инженерной инфраструктуры кооператив вправе привлечь на основании договора лицо, осуществляющее функции технического заказчика, а также лицо, осуществляющее выполнение работ по строительству жилья экономического класса и (или) объектов инженерной инфраструктуры (подрядчика).

При этом к указанным лицам предлагается предъявлять квалификационные требования по аналогии с требованиями, предусмотренными статьей 167 Закона
№ 161-ФЗ, которые применяются Фондом «РЖС» при проведении земельных аукционов и обеспечивают допуск к освоению земельных участков Фонда «РЖС» квалифицированных застройщиков.

В частности, при отборе кооперативом компании, с которой будет заключён соответствующий договор, учитывается ее опыт застройщика. Согласно требованиям она должна проработать на рынке жилищного строительства не менее трех лет, а также иметь допуск к работам по организации строительства, реконструкции, капремонта объектов капстроительства (строительство которых предусмотрено проектом договора подряда), выданный саморегулируемой организацией.

В законе определены существенные условия договоров, которые будет заключать кооператив в целях строительства жилья экономического класса с лицами, осуществляющими строительство (подрядчиками).

Участие в кооперативе с государственной поддержкой позволяет сделать строящееся жильё более доступным. В результате осуществления кооперативами жилищного строительства, с учётом передачи в безвозмездное срочное пользование таким кооперативам земельных участков Фонда «РЖС», оказания Фондом содействия в обеспечении переданных земельных участков инфраструктурой, а также передачи типовой проектной документации объектов жилищного строительства, предусматривающей использование при строительстве современных и энергоэффективных материалов и технологий, экономия средств граждан может составить до   25-30% его рыночной стоимости. Экономия средств граждан при эксплуатации жилья может составить до 35% за счёт использования при строительстве такого жилья современных энергосберегающих
технологий.

pic0055_A_11_2013

АиС№11-12 2013

 
 
 
Баннер
Баннер
Баннер
Баннер
Закрыть

У нас новый сайт!

Вся актуальная информация на новом сайте!

idsmedia.ru

Перейти